[반퇴시대 재산리모델링] 아파트 3채 보유 50대 맞벌이

중앙일보

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Q. 서울 영등포구에 사는 김 모(55)씨는 프리랜서로 지방공무원인 남편과 아들 하나를 키우고 있다. 남편은 3년후 퇴직할 예정인데, 자신도 남편과 비슷한 시기에 퇴직해 광주에 있는 아파트에서 같이 노후를 보낼 예정이다.

김 씨의 고민은 보유중인 주택 3채의 처리 문제다. 부동산 보유와 관련한 세금이 왕창 올라 절세가 발등의 불로 떠올랐기 때문이다. 지금 거주 중인 아파트 인근에 보유한 주택은 시동생이 전세로 살고 있다. 광주 혁신도시에 소재한 아파트엔 남편이 부모를 모시고 있다.

또 다른 고민은 퇴직 후 늘어날 건강보험료다. 부동산이 건보료 산정에 들어가 지금같은 보유 상황이라면 건보료 부담이 만만치 않을 전망이다. 어떻게 하면 좋은지 문의해 왔다.

임대사업자 등록하고, 연금보험 들어 비과세 소득 늘려야"

A. 다주택자는 세금 부담이 무겁다. 종합소득세를 비롯해, 재산세·임대소득세·종합부동산세 등 각종 세금고지서가 일년 내내 날아든다. 오는 10월 부과되는 종부세의 경우 1주택자는 기준시가 9억원 이상만 납부하지만 다주택자는 합산금액 6억원 이상이 대상이 된다. 게다가 정부는 다주택자에 대한 징벌적 과세 강화 차원에서 종부세 세율과 공시가액비율을 앞으로 계속 올릴 예정이어서 세부담이 한층 늘어날 것으로 보인다.

3주택자인 김 씨 네도 세금 걱정이 많다. 주택사업자로 등록하거나 매각을 통해 주택 수를 줄이면 세부담을 줄일 수 있겠다.

재산리모델링 8/13

◆임대주택 등록하면 종부세 줄어=매각을 통해 주택 수를 줄이기엔 여러 복잡한 사정이 있는 만큼 시동생이 전세로 사는 신길동 소재 아파트를 준공공임대사업자로 등록할 것을 권한다. 준공공임대사업자는 전용면적 85㎡ 이하 주택이 등록 대상으로, 보유에서 매각까지 다양한 세제 혜택이 따른다. 종부세가 면제되는데다 재산세와 임대소득세가 감면된다. 10년 임대후 처분하게 되면 양도소득세도 전액 면제된다. 신길동 아파트를 준공공임대사업자로 등록하고 나면 신 씨네는 3주택자에서 2주택자로 주택 수가 1개 준다. 이렇게 되면 종소세 부담은 사라지고 종부세도 크게 경감된다. 은퇴후 광주 아파트에서 남편과 살게 되면 거주 중인 신길동 아파트도 임대주택자로 등록하는 것이 여러 모로 유리하다.

신길동 아파트는 아들에게 증여할 생각도 있다. 전세보증금을 안고 부담부증여를 고려할 수 있겠으나 김 씨 네의 경우 주택소유자인 남편이 부담부증여분에 대해 양도소득세를 납부해야 한다. 남편은 서울 소재 주택이 2채여서 장기보유특별공제가 적용되지 않고 세율도 일반세율에 10% 가산되므로 부담부증여는 바람직하지 않다.

◆종합소득 늘면 건보료도 올라=최근 정부의 건강보험제도 개편에 따라 소득이 높은 은퇴자의 건보료가 크게 인상됐다. 2022년 7월엔 2차 건보료 개편이 예정돼 있어 종합소득이 많으면 추가적인 건보료 폭탄이 터질 수 있다. 게다가 금융소득 종합과세 기준이 현행 2000만원에서 1000만원으로 하향 조정될 예정이라 이자·배당 소득 의존도가 높은 은퇴자한테는 건보료가 큰 이슈로 떠오를 전망이다.

건보료 부담을 줄이기 위해 비과세 금융상품 보유를 늘리는 것이 방법이다. 비과세 소득은 건보료 산정에 들어가지 않아서다. 김 씨에게 비과세 한도인 연 1800만원 이내로 연금보험에 가입할 것을 제안한다. 은행예금 1억원도 비과세 즉시연금에 넣도록 하자.

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