[뉴스분석] 잔금대출도 DTI 50% 적용 … 가계빚·투기 잡기 ‘핀셋 규제’

중앙일보

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“전체 시장을 잡는 ‘핵폭탄’보다 지역별로 세심하게 접근한 ‘정밀 타격 미사일’식 규제에 가깝다.”

과열 지역만 청약 조정대상에 추가 #대출·전매제한·재건축 규제 강화 #정부 “투기 막되 실수요자는 보호” #하반기 예고된 입주폭탄 충격 최소화 #중강도 대책으로 시장 급랭은 차단 #효과 적을 땐 투기과열지구 검토

‘6·19 부동산 대책’에 대한 전재범 강원대 부동산학과 교수의 진단이다. 문재인 정부가 고심 끝에 내놓은 첫 부동산 대책은 지난해 발표한 11·3 부동산 대책의 연장선이다. ‘조정 대상 지역’을 확대하고 해당 지역에서 대출·전매제한·재건축 관련 규제를 강화한 게 11·3 대책보다 한 걸음 더 나간 내용이다.

최근 집값 과열 양상을 보인 서울 ‘강남 3구(강남·서초·송파구)’와 부산 등을 타깃으로 한 핀셋 대책을 도입해 집값을 잡으면서 전체 부동산 시장 급랭은 막겠다는 전략이다. 이런 흐름에서 이번 대책에는 투기과열지구 지정 같은 ‘강력한 한 방’은 빠졌다. 김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 “규제 강도가 세진 않지만 일단 이 정부에서 부동산 과열을 그대로 두고 보지 않겠다는 시그널을 시장에 준 것으로 봐야 한다”고 말했다.

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대표적인 게 서울 전역으로 확대한 아파트 일반분양분 분양권 전매 금지다. 종전에는 강남만 전매 금지 지역이었으나 이번에 강북을 포함한 서울 전역으로 확대했다. 재건축의 경우 조합원당 재건축 주택 공급을 원칙적으로 1주택까지만 허용키로 해 투기 수요가 몰리는 것을 원천봉쇄했다.

가장 강력한 무기는 대출 규제다. 당장 오는 7월 3일부터 조정대상 지역에 대한 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)을 각각 70%에서 60%로, 60%에서 50%로 낮춘다. 조정대상 지역에서는 분양권 전매 제한, 1순위 청약 자격 강화, 재당첨 금지 등 규제를 받는데 여기에 대출 규제까지 추가한 것이다. 특히 가계부채 급증의 주범으로 지목된 잔금대출에 대해서도 DTI(50%)를 새로 적용키로 했다. 1400조원 규모로 급증한 가계부채를 잡기 위해서다.

일각 “중강도 대책, 시장 면역만 키울 우려”

다만 정부는 대책에서 “투기 수요는 억제하되 실수요자는 최대한 보호하겠다”고 강조했다. 서민에 대해선 강화한 LTV·DTI 규제 비율을 적용하지 않고 현행대로 유지한다. 잔금대출에 적용하는 DTI 비율도 60%로 완화해 적용한다. ‘서민’ 기준은 ▶부부합산 연소득 6000만원(생애 최초 구입자 7000만원) ▶주택가격 5억원 이하 ▶무주택 세대주다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “만약 규제 약발이 먹히지 않고 이번 같은 중·저강도 대책을 반복할 경우 부동산 시장에 면역력이 생겨 ‘대책→집값 상승→대책’의 악순환을 되풀이할 수 있다”고 말했다. 그럼에도 정부가 시장이 예상한 수준의 ‘중(中)강도’ 핀셋 규제 대책을 내놓은 건 하반기 이후 예고된 변수가 많아서다.

특히 올 하반기부터 완공되는 주택 물량이 늘어난다. 올해부터 2019년까지 아파트만 예년보다 30~40% 급증한 120만 가구 정도 들어설 예정이다. 여기에 미국 연방준비제도(Fed)가 기준금리를 인상하고, 한국은행도 긴축 쪽으로 방향을 틀 조짐을 보인다. 김동수 한국주택협회 정책실장은 “시장 안정을 위한 별다른 대책이 없더라도 금리 인상과 공급 과잉이 맞물려 내년 이후 주택시장 불확실성이 커질 수 있다”고 말했다.

쓸 수 있는 카드도 많이 남았다. 김영국 국토교통부 주택정책과장은 “국지적 시장 과열이 지속하거나 주변 지역으로 확산할 경우 투기과열지구 지정을 검토하겠다”고 말했다. 투기과열지구는 분양 수요를 잡는 고강도 규제 카드다. 투기과열지구로 지정되면 재건축 조합원도 분양권을 팔 수 없고 DTI·LTV가 모두 40%까지 낮아진다. 올 연말까지 시행을 유예한 재건축 초과이익환수제도 내년부터 부활할 수 있다.

8월 발표 예정인 가계부채 관리 대책도 변수다. 금융위원회는 DTI보다 강한 총부채원리금상환비율(DSR)을 앞당겨 적용하는 것을 검토 중이다. DTI는 총소득에서 주택담보대출 원리금(원금+이자)과 기타 대출 이자가 차지하는 비율을 따지지만 DSR은 총소득에서 모든 대출의 원리금이 차지하는 비율을 따진다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “정부 규제에 입주 쓰나미, 금리 인상까지 겹칠 경우 시장이 얼어붙을 수 있다”고 말했다.

김기환 기자 khkim@joongang.co.kr