부산 1순위 셋 중 한 명꼴 청약…당첨 72%가 한 달 내 전매

중앙일보

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# 지난 8일 오후 11시30분 경기도 남양주시 다산신도시 아파트 견본주택 앞. 전등불을 밝힌 30여 개의 파라솔 주변으로 300명이 넘는 인파가 몰렸다. 아파트 당첨자 발표 시간(9일 0시)에 맞춰 분양권을 거래하려는 부동산 중개업자와 청약자들이다.

분양시장이 불안하다 <상> 웃돈 노린 과열 청약
분양시장 불법·편법 실태
당첨 즉시 전매하려는 ‘단타족’늘어
웃돈 서울 2645만, 경기 1952만원

자정이 지나 금융결제원 사이트에 당첨자 발표가 뜨자 매물을 찾는 중개업자들의 목소리로 시끌벅적해졌다. “901동 X층, 3000만원 어때.” “84㎡A타입으로 좋은 물건 있으면 줘봐요.” 웃돈(프리미엄)은 순식간에 4500만원까지 뛰었다. 분양권 거래는 오전 2시를 넘어서까지 이어졌다.

분양권 웃돈을 기대하는 가수요가 늘며 분양시장이 뜨겁다. 지난 18일 경기도 화성시 힐스테이트 동탄 견본주택에 들어가기 위해 방문객들이 길게 줄을 서서 기다리고 있다. 이날 대기 행렬이 300m까지 길어졌고 방문객들은 두 시간가량 기다려야 했다. [사진 안장원 기자]

# 지난 17일 경기도 화성시 동탄2신도시에 문을 연 힐스테이트 동탄 아파트 견본주택. 입구 주변에 설치된 파라솔 아래에서 떴다방(무허가 이동식 중개업자) 10여 개 팀이 방문객들에게 상담을 하고 있었다. 이들은 “당첨 직후 3000만원 이상의 분양권 웃돈이 붙을 것”이라고 했다. 당첨되면 연락을 달라며 명함을 건넸다. 이 단지는 계약 후 1년간 전매가 금지돼 있지만 전매해제 때까지 분양권을 잘 관리해주겠다는 말도 덧붙였다.

아파트 분양시장에 불법·편법이 판을 치고 있다. 단기 전매와 미등기 전매, 거래금액을 실제보다 낮춘 다운계약 등 동원되는 수법도 여러 가지다. 대개 웃돈이 많이 붙는 단지를 중심으로 시세차익을 얻으려는 투기 수요가 몰려서다. 리얼투데이가 올 1~5월 전매된 아파트 분양권의 평균 웃돈을 조사한 결과 서울이 2645만원으로 가장 높았고 경기(1952만원), 부산(1501만원)도 전국 평균(1464만원)을 웃돌았다.

당첨확률을 높이기 위한 청약통장 불법 거래가 많다. 떴다방은 보통 전봇대 등에 광고문을 붙이는 방식으로 청약통장을 사들인다. 무주택 기간이 길고 부양가족이 많아 청약가점(만점 84점)이 높은 이들이 주요 타깃이다. 청약가점이 높을수록 당첨 가능성이 커진다.

통장 거래가격은 통장 가입자의 지역에 따라 차이가 있으나 수도권 신도시나 부산 등의 인기 단지에선 당첨 안정권인 통장이 4000만~5000만원 선이다. 분양마케팅회사 관계자는 “떴다방은 대개 60점대 후반의 통장을 사들이는데 요즘은 청약경쟁이 치열해져 70점 이상을 구하기도 한다”고 전했다.

당첨과 동시에 분양권을 전매하려는 분양권 ‘단타족’이 늘었다. 지방에선 전매제한이 없어 계약 직후 팔 수 있다. 분양권 웃돈을 기대하고 부산에선 1~5월 1순위자 3명 중 한 명꼴로 청약에 나섰다.

중앙일보가 올해 1순위 청약경쟁률이 높았던 부산·대구 4개 단지의 분양권 전매현황을 분석한 결과 계약 이후 한 달 이내 전매건수가 전체 분양물량 807가구의 72% 수준인 584건을 차지했다. 수도권에선 6개월~1년간의 전매제한이 풀리자마자 분양권 손 바뀜이 활발하다. 특히 당첨자 발표와 동시에 팔려는 ‘초단타족’이 분양권 ‘반짝 야(夜)시장’에 몰린다. 위례·동탄2·다산신도시 같은 수도권 공공택지와 부산 등에 야시장이 들어선다.

분양권 거래엔 실거래가보다 낮춰 신고하는 ‘다운계약’이 자주 동원된다. 매도자가 양도소득세를 덜 내기 위해서다. 분양권은 취득 후 1년 안에 전매하면 양도차익의 50%, 2년 이내면 40%를 양도세로 내야 한다.

부산시 해운대구의 한 중개업소 사장은 “대개 웃돈의 30~40%대에서 계약서를 쓴다”며 “마린시티자이 전용 84㎡형의 경우 매도자가 웃돈 9000만원을 3500만원으로 낮춰 신고한다”고 말했다. 전매제한 기간 안에 분양권을 되파는 불법 미등기 전매도 심심치 않게 벌어진다. 부동산 중개업자들은 “분양 계약자의 이름을 바꾸지 않은 채 매매 계약서를 작성하고 공증 절차를 밟는 방법으로 분양권 거래를 한다” 고 말했다.

국토교통부 관계자는 “불법 거래 등이 드러날 경우 매도자는 물론 매수자 역시 처벌을 받게 된다”고 말했다. 주택법에 따르면 청약통장을 사고판 당사자는 물론 거래를 알선하거나 광고한 사람 모두 처벌 대상이다. 3년 이하 징역이나 3000만원 이하의 벌금을 부과받는다. 이 통장으로 당첨된 뒤 적발 땐 계약이 취소되며 최대 10년간 청약을 할 수 없다. 전매제한 기간 내에 사고팔아도 당첨이 취소되고 3년 이하 징역이나 3000만원 이하의 벌금에 처해진다.

다운계약이 적발되면 거래를 중개한 공인중개사와 매도·매수자는 허위신고에 따른 과태료(분양권 취득가액의 5% 이하)를 내야 한다. 매도자에겐 원래 납부해야 할 양도세와 신고불성실 가산세(납부세액의 40%), 납부불성실 가산세(1일당 0.03%)가 부과된다.

안장원·황의영 기자 apex@joongang.co.kr