[안장원기자] 기세등등하던 주택시장이 악재를 만났다. 대출 규제다. 주택시장의 기세를 억누르기 위한 것이 아니지만 주택 구입을 목적으로 한 대출이 까다로워지기 때문에 불똥이 주택시장으로 튈 수 밖에 없다.
정부는 내년부터 가계부채를 억제하기 위해 거치를 최소화하고 분할상환을 유도하기로 했다. 크지 않더라도 대출납부 부담이 늘어나게 돼 그 동안 봇물 터지듯 늘어나던 대출에 브레이크가 걸릴 것으로 예상된다. 집을 사고 싶은 주택 수요자 입장에선 돈줄이 죄어지는 셈이다.
내년부터 시행예정이어서 아직 시간여유가 있지만 대출을 통해 집을 장만해야 하는 수요자 입장에선 벌써부터 신경이 쓰이는 대책이다. 구체적인 적용기준을 두고 일부 혼선도 일고 있는데 세부기준을 정리해본다.
정부의 가계부채 대책 대상은 주택법에 따른 주택이다. 아파트, 연립·다세대주택, 단독·다가구주택이다. 준주택으로 역시나 주택인 도시형생활주택도 포함된다.
다른 부채 있으면 담보대출 금액 제한
하지만 같은 준주택으로 분류돼도 오피스텔은 해당되지 않는다. 오피스텔은 건축법상 주택이 아닌 업무시설이기 때문이다.
이번 대책은 재고 주택시장을 겨냥했다. 이미 들어서 있는 기존 주택을 대상으로 한다. 때문에 분양시장의 신규 분양 주택은 대상이 아니다.
때문에 신규 분양 주택의 중도금 대출은 이번 대책에서 비껴 서 있다. 중도금 대출은 집단대출로 신용대출이어서 엄밀하게 말하면 담보대출이 아니다. 당연히 재건축·재개발 분양아파트도 신규 분양주택이어서 중도금 대출에 이번 규제가 적용되지 않는다.
문제는 신규 분양 아파트가 입주할 때의 담보대출이다. 계약자들은 대개 입주할 때 소유권 이전을 하면서 잔금 등 모자라는 돈을 담보대출 형식으로 바꿔 대출을 승계하게 된다. 정부는 신규 분양 주택의 잔금대출도 신규 분양 주택 대출로 간주해 이번 대책의 적용에서 제외하기로 했다. 잔금 대출은 원래도 DTI(총부채상환비율) 규정이 적용되지 않았기 때문에 소득 검증이 없다.
이번 대책에서 흘려 보내서는 안될 부분이 까다로워지는 DTI 심사다. 담보 중심에서 상환능력 중심으로 심사기준이 달라진다. 주택담보대출 원리금 상환액 외에 다른 부채의 원리금 상환액도 포함해 DTI를 적용하겠다는 것이다.
대출심사 기준이 연소득 대비 원리금 상환 비율(DSR·Debt Service Ratio)로 바뀌게 된다. 내년 하반기부터 금융회사끼리 대출정보를 공유할 예정이어서 다른 금융기관의 원리금 상환액도 파악된다. 캐피털 할부, 카드론 등의 대출이 있는 경우 그만큼 주택담보대출 금액이 줄어들게 된다.
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