[반퇴시대 재산리모델링] 월소득 1000만원 40대 맞벌이, 지금 보유한 부동산 적정한지 …

중앙일보

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Q 서울 서초구에 살고 있는 정모(43)씨는 대기업 사원이다. 부인도 금융회사에 다닌다. 부부 합산 한달 소득은 1000만원 정도인데, 연말에 실적급으로 4000만원 나온다. 자녀 2명의 학자금은 회사에서 대줘 교육비 부담은 적은 편이다. 재산은 목돈이 생기면 빚을 얻어 부동산을 사는 방법으로 늘려왔다. 그래서 전체 자산은 13억원이 넘는데, 빚을 뺀 순자산은 7억원에 그친다. 부동산 투자의 적정성과 노후준비에 관해 물어왔다.

제주 분양형 호텔 팔아 빚 갚기부터

A 정씨네는 노후에 월 500만원을 생활비로 쓰기 원한다. 그러나 지금처럼 부동산을 과다보유한 상황에서는 어림도 없다. 전체 자산 대비 부동산 비중이 90%로 적정수준 60%보다 훨씬 높다. 게다가 주택담보대출, 오피스텔 보증금, 제주도 분양형 중도금 대출 등 갚아야할 부채만도 6억원이 넘는다.

　저금리의 장기화에 따라 현금흐름이 마르지 않는 수익형 부동산으로 노후준비를 하는 것은 괜찮다. 그러나 이에 따른 금융비용, 부동산 보유세, 임대소득세, 건강보험료 증가분 등을 감안한 실질 수익을 잘 따져보는 것이 중요하다. 일부 부동산을 정리해 연금자산으로 돌리고, 부채비중도 20%미만으로 줄이면 원하는 노후자금을 만들 수 있겠다.

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　◆오피스텔, 여윳돈으로 보증금 일부 상환을=거주중인 잠원동 아파트는 리모델링을 할 수 있으며 7년 후면 재건축 연한이 된다. 리모델링 비용은 2억원정도 든다. 만약 재건축으로 돌아서면 얼마나 잡음없이 신속하게 추진하느냐가 관건이 된다. 너무 끌면 별 실익이 없을 것 같다.

　종로구의 오피스텔은 보증금 9000만원에 월세 40만원이 나온다. 강남구에 있는 오피스텔은 보증금 3000만원에 월세 37만원이다. 서울지역의 오피스텔 연 평균 임대수익률 5.3%에 비하면 수익성이 상당히 떨어진다. 오피스텔은 보증금을 싸게 하고 월세를 많이 받는 것이 유리하므로 여유돈이 생긴다면 보증금을 일부 갚을 것을 권한다.

　제주도에 있는 분양형 호텔은 입지적으로 좋은 편이다. 그러나 제주도에서 그동안 분양형 호텔이 대거 분양돼 올 12월부터는 공급과잉 상태를 보일 것이란 우려도 나온다. 또 호텔 개관 1년차에는 연 8%의 확정 수익금을 나오지만 2년차부터는 실질 운영손익이 반영되기 때문에 객실 가동률이나 위탁운영업체의 수익률이 오락가락할 수 있다. 분양형 호텔을 처분해 다만 얼마라도 빚을 줄어보자.

　◆IRP와 연금저축에 추가 가입하라=정씨네가 은퇴후에도 현재의 생활비 수준인 월 500만원을 사용하기 위해서는 현시점에서 매월 884만원을 저축해야 한다. 은퇴후 타게 될 국민연금 및 퇴직연금과 현재 붓고 있는 월 84만원의 개인연금을 감안하면 정씨네의 현재 노후준비 정도는 40%에 불과하다. 앞으로 10여년 동안 나머지 60%를 추가 준비해야 한다. 금액으로 따지면 월 500여 만원을 저축해야 한다. 부동산 정리등의 방법으로 부채중 가장 덩어리가 큰 주택담보대출 2억5000만원을 상환할 경우 이 정도의 저축여력은 어렵지 않게 만들 수 있다. 일단 분양형 호텔 매각 대금으로 빚 일부를 상환하고, 연말에 나오는 성과급 4000만원과 매월 100만원씩 적립하는 적금으로 연 5000만원씩 갚아나간다면 앞으로 3년이내 주택담보대출금을 상환하게 될 전망이다. 부부가 불입하는 사적연금은 남편의 경우 연금저축 34만원과 개인형 퇴직연금(IRP) 30만원, 부인은 연금저축 20만원이다. 부인은 연금저축에 추가적으로 14만원, IRP에 25만원을 신규 불입한다면 보다 여유롭게 은퇴생활을 누릴 수 있겠다.

　◆4월 이전에 보험 가입을=보유 보장성 보험은 남편의 종신보험뿐이다. 보완이 필요하다. 경험생명표가 올 4월 변경될 예정으로 있는데, 보장성 보험료의 인상이 불가피해진다. 4월 이전에 부족한 보장부분을 메우는 게 좋겠다. 먼저 의료실비보험은 부부가 같이 준비하고, 부인은 추가적으로 암과 2대 성인병의 진담금을 보장받는 건강보험에 가입하는 것이 바람직하다. 두자녀는 손보사의 100세 보장 어린이 보험을 추천한다. 추가적으로 늘어나는 보험료는 약 21만원이다.

서명수 객원기자 seoms@joongang.co.kr