지난해 전국 주요 상권 가운데서 투자 수익률 1위를 차지한 울산 성남·옥교동 상권은 임대료 수익을 감안한 소득수익률 9.5%, 점포 가격 상승분과 연계된 투자수익률 0.8%가 합쳐저 총 투자수익률은 10.3%로 분석됐다. 상가 가격 상승폭은 미미하지만 임대료가 많이 올라 전체 투자수익률이 높아졌다는 얘기다.
이 지역 상권은 임대소득 수익률 증가폭은 전국 1위지만 점포 가격 상승폭은 전국 22위에 머물렀다.
반대 경우도 적지 않다. 임대료는 많이 오르지 않았는데도 상가 가격이 상승해 상대적으로 투자수익이 커진 지역들이다. 대표적인 상권이 경기 부천 상·중동이다. 상가 가격이 연간 1.9% 오른 것으로 분석됐다. 서울 명일동 상권(1.6%)이 2위를 기록했고 울산 북구(1.5%), 경북 구미(1.5%), 부산 광안리(1.4%), 대구 시지지구(1.3%) 등도 상위권을 형성했다.
두 변수를 비교해 보면 역시 상가 투자에선 임대료가 관건이라는 결론을 얻을 수 있다. 전체 수익에서 임대료 수입이 차지하는 비중이 크기 때문이다. 상가는 원래 분양가 자체가 높아 상승폭이 미미해도 오른 금액 규모는 커다. 이를 감안해 아파트처럼 매각에 따른 시세차익을 얻으려는 투자자도 있다는 얘기다.
결국 상권은 전반적으로 장사가 얼마나 잘 되느냐에 따라 명암이 갈린다. 임대 업종이 잘 돼야 임대료가 오르고 건물의 가치도 오르게 마련이다. 상식적인 얘기지만 장사가 잘되는 지역은 사업을 하려는 수요가 몰려들어 투자수익률이 높아질 수밖에 없다.
물론 명성에 비해 수익률이 낮은 경우도 있다. 공실이 많아 임대료를 올리기 힘든 상권들이다. 이런 지역에서 고객이 북적대는 점포는 상권의 영향보다 업종이 좋아서 그렇다고 볼 수 있다.
이번 조사를 보면 대도시 상권이라고 투자수익률이 높은 것은 아니다. 중소 도시에도 선전한 상권이 나왔다. 군포 산본역은 수익률이 8.2%로 전국 6위에 올랐다. ▶경남 거제 ▶창원 명곡 ▶고양 화정 ▶충남 당진시청 ▶창원 의창구청 ▶창원역 ▶안동 ▶창원 마산 동서동 ▶충남 서산시청 상권이 20위권에 명함을 내밀었다.
지난해 상가 가격이 떨어진 곳도 여럿 있다. 자본수익률이 마이너스를 기록한 상권이다. 강원 원주는 수익률이 -3%로 전국 상권 중 가격이 가장 많이 하락했다. 충남 천안역권도 -1%이고 ▶경기 시흥(-0.8%) ▶대전 목원대(-0.7%) ▶경기 수원역(-0.5%) ▶전남 여수(-0.4%) 등도 그랬다. 상가가격이 떨어진 곳은 전체 투자수익률도 낮았다.
원주의 경우 수익률 종합성적이 최하위로 1.4%에 지나지 않았다 천안역도 3.7%에 그쳐 이름값을 못했다. 시·도별로는 울산 상권이 평균 투자수익률 8.2%로 가장 좋은 성적을 거뒀고 세종시는 4.3%로 최하위를 기록했다. 전체적인 평가는 전국 상권 평균 수익률이 6.4% 수준이어서 다른 투자상품에 비해 실적이 좋은 편이다.
최영진 부동산전문기자
