2003년 10.29 대책이후 하향 안정세를 보였던 부동산가격이 금년 2월 이후 급등하여 판교 신도시 인근 수도권 중심에서 강북 및 여타 신도시로 확산되고 전국적인 경향을 보임에 따라, 정부는 부동산 거품 확산으로 인한 국민경제에 악영향을 초래할 가능성이 있어 이를 방지하기 위해 8.31 부동산 종합대책을 발표 하기에 이르렀다.
정부의 대책이 발표된지 약 한 달 보름 이상이 경과한 지금 일부 급등지역을 중심으로 하향안정세를 보이고 있으나, 부동산 중개시장은 거래가 두절된 상태에서 향후 시장을 주시하고 있는 상황이다.
8.31 대책은 수요·공급·토지·금융 등 부동산 시장에 영향을 줄 수 있는 다양한 측면에서 정책이 만들어졌다. 과거 어떤 부동산 대책보다도 부동산 시장에 강력한 영향을 미칠 것으로 예상되고 있다. 자금의 흐름을 통제하고 투기 가능성이 있는 부동산 시장을 거의 봉쇄했기 때문이다.
그러나 8.31 대책 이후 장기적으로 부동산 시장 안정이 유지될 지 여부에 대해서는 아직까지 회의적인 시각이 많다. 과거의 강력한 정책에도 불구하고 시간이 지나면서 점차 약화된 경우가 많았기 때문이다. 한마디로 정책의 일관성이 없었다는 평가가 지배적이다. 여기에 재건축단지(강동지역 상승세)를 중심으로 반전의 기미가 여기저기서 감지되고 있다.
8.31 대책이 제대로 시행되려면 수많은 입법과 시행령 개정을 거쳐야 한다. 우려되는 부작용이나 선의의 피해자를 구제하는 데에는 충분한 논의를 거쳐 대책을 마련해야겠지만 정책의 본질이 훼손될 경우 단기적으로 시장에 충격만 주는 대책으로 또 다시 귀결될 수밖에 없다.
부동산 종합대책의 주요내용과 보완과제
1. 주택부분
주택부분의 대책으로 거래투명성확보, 주택공급확대, 공공부문 역할확대, 서민주거안정으로 분류할 수 있다
가. 거래투명성확보
거래투명성확보를 위하여 2006년부터 모든 부동산은 실거래가 신고가 의무화가 강제되며 중개업소 중심으로 투기단속이 지속적으로 실시된다.
나. 주택공급확대
주택공급 확대를 위하여 미니신도시를 추가적으로 건설하며 서울 뉴타운 지역을 중심으로 강북 광역개발을 서두를 예정이다
다. 공공부문 역할확대
공공부문확대를 위하여 판교신도시를 주택공영개발방식으로 개발하며 중대형아파트에 원가연동제 및 채권입찰제를 시행하며 전매제한 기간을 5년에서 10년으로 연장 할 예정이다.
라. 서민주거안정대책
서민주거안정대책으로 주택 구입자금 대출시 소득계층 및 구입가액별로 차등화를 실시하고 생애 최초 주택 구입자금 지원과 저소득층 전세자금 대출시 금리를 인하하여 서민주거안정에 대비 할 것이다
2. 토지부문
토지부문의 대책으로는 토지거래허가지역의 취득요건ㆍ전매요건강화 및 개발이익환수제를 실시할 예정이다.
가. 취득요건의 강화
토지거래 허가시 취득요건을 강화하기 위하여 금년10월부터 자금계획서 제출을 의무화하고 내년부터는 토지거래 허가시 거주요건을 강화할 예정이다
나. 전매요건의 강화
토지거래 허가구역내의 전매요건을 강화하기 위하여 전매기간을 금년 10월부터 농지는 2년, 임야는 3년, 기타는 5년으로 대폭강화 하였다
3. 세제부문
세제부문으로는 보유단계 및 양도단계의 세제를 강화하고 거래세율을 인하, 개발이익환수제를 도입하는 것을 주요 골자로 하고 있다.
가. 보유단계 세제 강화
주택, 나대지를 포함한 종부세 과세를 세대별 합산과세로 부과하고 과세기준을 조정하여 주택은 6억 나대지는 3억으로 하향조정하였으며 보유세세부담 상한제를 폐지하고 실효세율을 점차 인상하여 2009년에는 1%가 되도록 할 것이다.
나. 양도소득세 강화
내년부터는 1가구 2주택의 비 거주주택을 실거래가로 과세하고 2007년부터는 모든 주택에 대해 양도소득세를 실거래가로 부과하기로 결정하였다.
다. 개발이익환수제
개발이익 환수와 토지공공성 강화를 위해 기반시설부담금제 및 개발부담금제를 도입하며 토지 수용시 현물 및 채권보상을 확대하기로 하였다. 기반시설 부담금제는 2006년 하반기부터 적용할 계획이며, 기반시설부담금제가 정착되기까지 개발부담금을 부활시켜 개발사업 시행자에게 부과할 계획이다.
부동산정책의 보완과제
향후 부동산정책이 효과를 거두기 위해서는 강남, 신도시 등의 부동산 가격이 안정되어 국민 계층간 위화감이 해소되고, 실수요자 위주의 부동산 거래가 정착되면서 이와 관련된 건설경기 및 부동산중개업 등 부동산 유통산업의 회복이 이루어져야 할 것이다. 이를 위한 정책적 제언은 다음과 같다.
첫째, 지나친 규제중심의 조세정책 위주의 부동산대책을 지양하고 시장친화적인 정책으로 전환되어야 한다. 조세정책을 통한 투기억제 정책은 단기적으로는 효과를 발휘할 수 있으나 주택거래를 위축시키고, 급격한 세금 부담증가로 인한 내수 침체 등 부작용을 양산하게 된다. 이에 향후 조세정책은 부동산 거래를 활성화시킬 수 있도록 지속적으로 개선되어야 하며, 특히 보유세 강화 및 실거래가 신고제로 인한 세금부담을 감안하여 취득세, 등록세 등 거래세는 대폭 인하하여야 할 것이다. 아울러 종합부동산세 적용대상이 아닌 1가구 2주택에 대한 양도세 중과는 완화조치 하여야 할 것으로 판단된다.
둘째, 시장수요를 고려한 탄력적 주택공급정책이 필요하다. 부동산 거래가 침체된 상태에서 수요가 없는 지역에 신규 공급하는 것은 별 의미가 없으며, 계획된 목표달성을 위한 무분별한 주택공급은 지양돼야 한다. 따라서 주택문제의 근원지인 서울시 및 수도권의 주택문제 해결을 위해서는 수도권 미니 신도시 개발보다는 재건축, 재개발의 규제 완화가 적극 고려되어야 한다. 아울러 인구의 고령화와 핵가족화에 따른 중소형 주택공급의 증가가 필요할 것으로 보인다.
셋째, 지역별로 차별화된 토지규제 정책이 필요하다. 특히 토지 부문의 정책에는 토지 시장의 안정을 위해 실수요 위주의 토지 취득만을 허용하고 투기적 거래 및 행위를 근절시키기 위하여 ”토지거래허가제의 개선, 부담금제도 정비, 토지보상자금 관리개편, 비사업토지 종합부동산세 과세강화, 양도세 강화라는 토지 소유 전반에 걸친 광범위하고도 구체적인 방안을 내놓았다. 그러나 이러한 일률적인 규제정책은 지방 토지시장을 사실상 마비시켜, 급격한 가격하락과 거래실종이라는 최악의 상황을 초래케했다. 특히 농지의 경우 더욱더 거래가 없는 상태가 지속될 것이다. 이러한 문제점을 해소하기 위하여 지역별 차별화된 정책집행이 필요하다 할 것이다.
넷째, 8.31 대책에는 부동자금 관련 내용이 빠져 있다. 주식 시장이나 간접 투자나 SOC, 중형임대주택 사업 등 토지 및 주택 시장 이외 분야로 부동 자금을 끌어들일 대책은 부족했다. 이제 부동산 투자도 한정된 자원에 대한 단기 투자보다는 생산적인 부문이나 국가적으로 필요한 시설에 배분되어 수익성은 낮더라도 안정적인 중장기 투자로 변화될 수 있도록 유도하는 정책이 필요하다. 부동자금에 대한 대책이 없으면 시간이 지나면서 또 다시 부동산으로 자금이 회귀하는 것을 막기는 어렵다.
마지막으로 중앙정부와 지자체간의 정책협조가 원활하지 못하면 당초 기대했던 정책 효과를 기대할 수 없다. 정책 수립보다는 집행과정에서 효과가 약화되거나 변질되면 한계성을 드러낼 수밖에 없다. 취득·등록세, 재산세, 지역 신도시 개발 등 각종 정책들이 지방자치단체의 협조와 관련돼 있다. 정부는 이번에 강력한 대책을 마련했지만 지자체와의 원활한 협조 체제를 구축해야 하는 또 다른 과제를 안고 있는 셈이다.[디지털국회 박민선]
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