-2001년 5월 말 강남에서 50평짜리 아파트를 분양받았다. 당시에는 5년 안에 팔면 양도세를 내지 않는다고 들었다. 5년이 지난 뒤 팔면 양도세를 어떻게 내나(강남구 독자).
"양도세 비과세 특례는 98년 5월 22일부터 2003년 6월 말 사이의 일정 기간에 분양 계약을 한 주택(고가주택은 제외)이 대상이다. 완공이 돼 잔금을 지급한 시점부터 5년 안에 매도할 경우 양도세가 전액 면제된다. 기간은 ▶98년 5월 22일~99년 6월 30일 ▶99년 7월 1일~99년 12월 31일 ▶2000년 11월 1일~2001년 12월 31일 ▶2001년 5월 23일~2003년 6월 30일(서울 등은 2002년 말까지) 등이다. 독자의 경우는 네 번째 기간에 해당하는데 분양 계약 시점에서 고가주택에 해당했느냐가 관건이다. 고가주택 기준은 98년 이후 조금씩 변했다. 독자가 분양받을 당시 고가주택 기준은 전용면적 45평 이상으로 실거래가가 6억원을 넘어야 했었다. 전체 평수가 50평이면 전용면적은 45평이 안 되는 만큼 고가주택에는 해당하지 않아 비과세를 받을 수 있을 것으로 보인다. 5년 이후에 팔면 5년간 얻은 양도차익은 비과세되고 그 이후에 얻은 양도차익만 과세 대상이다. 예컨대 분양가가 5억원인데 입주한 지 5년이 지나 10억원이 되고, 6년이 지난 뒤에 11억원에 매각한 경우를 생각해 보자. 이 경우 5년까지의 양도차익 5억원은 비과세되고 나머지 1억원 부분만 과세가 되는 식이다. 실제 감면되는 양도차익은 취득시점의 기준시가와 5년 뒤 기준시가, 매도 당시 기준시가를 고려해 산출한다."
-2001년 5월 구입 계약을 한 강남구의 소형 원룸 아파트 두 채가 2002년 9월 준공돼 임대사업자로 등록했다. 이 주택은 양도세가 면제되는 것으로 알고 있다. 2003년 10월에는 강남에 다른 아파트를 구입해 거주하고 있다. 만일 지금 살고 있는 주택을 팔 경우는 1가구3주택으로 양도세가 중과되는가(인터넷 독자).
"2001년 5월 계약을 한 독자의 경우는 날짜가 23일 이전이냐 이후냐가 중요하다. 23일 이후에 계약했다면 5년 안에 매각할 경우 양도세를 내지 않아도 된다. 특례가 적용되는 기간에 계약을 한 주택은 양도세 산정을 위한 주택 수 계산에서 제외한다. 따라서 지금 살고 있는 집에 2년 이상 거주하고 3년 이상 보유한 뒤 매각하면 1가구 1주택으로 간주돼 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다."
-98년 말 용인의 72평 아파트(전용면적 58평)를 분양받아 2001년 입주했다. 지금 시세는 8억원을 넘는다. 정부의 특례조치에 따라 5년 안에 팔면 양도세를 내지 않는 것으로 알았는데 고가주택이면 혜택을 받을 수 없다고 한다. 지금 집을 처분하면 양도세는 어떻게 되나(용인 독자).
"독자가 계약할 당시의 고가주택 기준은 전용면적이 50평을 넘으면서 매각 시점에서 기준시가가 5억원을 넘는 주택이다. 독자 소유의 집은 현재 기준시가가 3억8000만원 수준으로 지금 팔면 양도세를 내지 않는다. 그러나 내년에 기준시가가 5억원 이상으로 조정되면 양도세를 내야 한다."
김원배 기자
<'이것이 궁금하다' 게재 순서>
▶9월 2일 5면:보유세, 양도세 전반 및 농지 보상
▶3일 3면:서민 관련 지원책과 주택담보대출 규제
▶5일 3면:재산세와 종합부동산세
▶6일 6면:1가구 2주택 양도소득세
▶7일 5면:재건축.재개발 입주권 양도세
▶8일 8면:양도세 실거래가 신고와 재건축.재개발 입주권
▶9일 6면:증여세와 입주권
▶10일 4면:1가구 2주택 임대 소득세와 주택담보대출
▶12일 10면:1가구 3주택 양도세
▶13일 8면:1가구 2주택을 판정하는 기준
▶14일 8면:주택청약과 토지 보상
▶15일 8면:1가구 1주택 양도세
▶23일 8면:토지의 양도세
14회에 걸쳐 지면에 소개된 내용(게재 일자와 내용은 표 참조)은 중앙일보 인터넷 홈페이지(www.joins.com 또는 www. joongang.co.kr)에서 다시 보실 수 있습니다. 중앙일보 홈페이지 첫 화면의 통합 검색창에 '이것이 궁금하다'라고 입력하시면 해당 기사를 모아 놓은 사이트로 안내하는 아이콘을 찾을 수 있습니다. 앞으로도 8.31 대책과 관련한 독자 여러분의 문의는 매주 수요일 경제섹션에 게재되는 '재산불리기' 면의 '금융 Q&A' 코너를 통해 최대한 설명드리겠습니다.
