기업도시 주변 땅 벌써 들썩… 개발 재료만 봤다간 '땅 칠 수도'

중앙일보

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▶ 미국 기업도시의 한 예인 디즈니월드 중심의 관광 레저 도시인 플로리다주 올랜도. 관광객들이 유니버설 스튜디오의 상징물인 지구본 앞에서 기념촬영을 하고 있다. [사진=블룸버그]

기업도시가 전체적으로 위축된 부동산 시장의 호재로 떠오르면서 투자자들의 관심은 해당 지역보다 주변 지역으로 쏠리고 있다. 토지거래허가 등 각종 규제에다 수용 가능성이 있어 해당 지역의 투자성이 떨어지는 반면 주변 지역에 후광 효과가 예상되기 때문이다. <(www.joinsland.com) 참조>

특히 토지시장이 주목받고 있다. 기업도시와 연계된 각종 개발 기대감이 높아져서다. 하지만 지역에 따라 기업도시 효과가 차별화할 전망이어서 주변이라고 모두 덕을 보기는 어렵다. 정부의 규제 강화도 관건이다. 부동산 전문가들은 "개발 예정지나 인근의 경우 토지거래허가구역으로 묶여 있거나 지정 가능성이 있기 때문에 개발 재료만 믿고 땅을 샀다가는 낭패 볼 수 있다"고 조언했다. 건설교통부 관계자도 "필요하면 토지거래허가구역 범위를 늘리고 원주.충주에만 지정된 토지투기지역도 확대할 방침"이라고 밝혔다.

◆ 기업도시 주변 수혜지역 어디일까=원주의 경우 횡성.양평.여주 등이 꼽힌다. 영동.중앙고속도로 등으로 기업도시와 이어지는 지역들이다. 기업도시 대상 지역과 붙어 있고 영동.중앙고속도로의 새말 등 4개 나들목을 이용할 수 있는 횡성이 부각될 것으로 현지 중개업자들은 내다본다. 횡성에서도 서원면 등이 대상지역과 붙어 있다.

기존 고속도로뿐 아니라 앞으로 개통 예정인 제2영동고속도로 주변도 눈여겨볼 만한 곳이다. 제2영동고속도로는 기업도시와 직접 연결되고 서울 강남권까지의 시간거리를 한 시간 이내로 단축시켜 줄 도로다.

횡성 등의 펜션.전원주택 부지도 인기를 끌 것으로 보인다. 횡성 K공인 김모 사장은 "개발이 확실한 땅이어서 땅값 상승을 기대한 투자자들의 문의가 많다"고 말했다.

충주 기업도시 주변으로는 2020년 완공 목표인 평택시 안중~강원도 삼척을 잇는 동서고속도로 나들목 인근인 신니면과 신척면 등으로 발 빠른 투자자들이 움직이고 있다. 신니면 B중개업소 사장은 "기업도시가 들어서면 교통의 요충지로서 물류센터 등으로 활용이 가능할 것"이라고 말했다.

충주와 원주 사이의 땅도 투자 유망지역으로 거론된다. 충주 엄정면.소태면 등이 대표적이다. 부동산중개업소들은 "앞으로 충주와 원주시가 동시에 발전하면 추가 상승할 가능성이 있는 지역"이라고 말했다.

무안지역 중개업소 관계자들은 기업도시 예정지에서 빠진 무안 청계면 남안리.서호리와 망원면 송현리.하묘리, 해제면 유월리 일대가 수혜 지역이라고 말한다. 무안군 운남면 K공인 관계자는 "무안군과 가까운 함평군 석정리 돌머리 해수욕장 주변도 투자 문의가 늘고 있다"고 말했다. 무주 일대에선 그동안 가격 상승이 두드러지지 않은 곳이 관심대상이다. 무풍면의 경우 임야가 아직 평당 1만원 밑을 맴돌고 있다.

기업도시 배후도시의 주택시장도 관심을 끈다. 기업도시에도 주거단지가 만들어지긴 하지만 기업도시와 관련한 각종 개발로 인구 유입이 늘며 주택수요가 높아질 것이기 때문이다. 기업도시 시범사업지 네 곳 모두 투기과열지구가 아니어서 분양권 전매가 가능하다. 원주에서 지난해 분양된 무실 1지구 주택공사 단지 등에 많게는 2000만원까지 웃돈이 형성돼 있다.

◆ 투자 유의점은 없나= 기업도시에서 반경 3~5km 이내의 땅이 가장 큰 덕을 볼 것으로 예상된다. 여기서 더 벗어나면 접근성이 떨어진다. 기업도시와 고속도로로 연결되는 주변 지역이 인기를 끌 전망이다. 접근성이 좋기 때문이다. 교통망으로 이어지는 지역에서도 나들목 주변은 상업지역이나 전원주택 등의 개발이 많아질 수 있는 지역이어서 눈여겨 볼 필요가 있다.

땅 중에서도 개발 가능성이 큰 관리지역이 낫고 개발 여지가 많은 농지에 대한 관심이 높아질 것으로 보인다. 임야는 경사도가 낮아야 한다. 경사도가 높은 것보다 개발이 쉽기 때문이다. 인근에 경관지구.미관지구 등이 있으면 함께 개발하지 못하는 지역으로 규제될 수 있어 주의해야 한다.

임야는 농지에 비해 덩치가 커 자금력이 필요하다. 대개 1만평 이상짜리여서 10억원을 쥐어야 하는 경우도 적지 않다.

전북 무주의 경우 기업도시 예정지는 주변 지역으로부터 고립돼 교통망이 확충되려면 긴 시간이 필요하다. 무주읍의 한 중개업자는 "개발 기간이 오래 걸려 자칫 투자금이 묶일 수 있어 투자자들이 기업도시 예정지보다는 무주리조트나 태권도공원 조성지역에 더 관심을 가질 만하다"고 말했다.

허가구역이 아니더라도 가격 동향에 따라 허가구역으로 묶일 수도 있다는 점을 알아야 한다. 허가구역으로 묶이면 현지 6개월 이상의 거주기간 제한이 따라 거래하기 어렵다.

특히 기업도시 경계가 아직 확정되지 않았기 때문에 경계지역 언저리에선 주의해 땅을 골라야 한다. 경계는 올해 안에 이뤄질 개발계획 수립 때 최종적으로 정해진다.

아파트 분양권을 거래할 경우 투기과열지구로 묶일 가능성이 있다. 투기과열지구로 묶이면 지방이더라도 충청권처럼 입주 때까지 전매가 안 풀릴 수도 있다.

기업도시 개발이 차질을 빚을 가능성도 배제할 수 없다. JMK플래닝 진명기 사장은 "기업도시 이외의 다른 개발도 활발하고 지역개발로 현재 인구가 늘어나는 지역이 투자 안전성에서 유리하다"며 "단기 차익을 노리기보다 중장기적으로 접근해야 한다"고 말했다.

성종수.서미숙 기자

기업도시 추진 단계는

6~10년에 걸친 기업도시 시범사업이 출발했다. 지금까지 결정된 것은 대상지역과 대략적인 개발계획뿐이다. 이제부터 구체적인 사업 추진계획이 만들어져야 한다. 이를 위해 우선 참여자치단체.기업들은 기업도시 개발사업을 전담하는 특수목적 법인을 설립해야 한다. 이 법인이 사업 주체가 되는 것이다.

올해 안에 예정된 개발계획 수립으로 사업이 구체화된다. 측량 등을 통해 사업지역의 경계를 정하고 토지이용계획, 인구 등 수용계획, 기반시설 설치계획, 토지 매수.보상계획, 환경보전 대책 등을 마련한다. 개발계획은 주민의견 수렴 절차를 거친다.

개발계획을 수립한 뒤에는 환경영향평가 등을 거쳐 개발계획을 확정하는 실시계획 단계인데 개발계획에 설계 등 세부적인 내용이 추가된다.

실시계획이 승인되면 사업 준비는 끝난 셈이고 착공에 들어갈 수 있다. 건교부는 내년 하반기 착공이 가능할 것으로 보고 있다. 민간기업이 단독으로 사업하면 대상 토지의 50% 이상을 지주와 협의해 매입(협의매수)한 뒤 나머지에 대해 수용할 수 있다.

하지만 민간기업과 자치단체가 공동으로 추진하면 협의매수하지 않고 모두 수용할 수 있다. 보상가격은 두 명 이상의 감정평가사가 평가한 금액을 산술평균해 정해진다. 보상 시기는 개발계획 승인 뒤다.

사업주체는 대지조성 작업 등을 거쳐 다듬어진 땅을 상업용지.주택용지 등으로 팔 수 있다.

전용면적 25.7평 이하의 임대주택용지와 공공시설용지는 감정가에 추첨방식으로 팔고, 상업.업무용지는 감정가를 기준으로 추첨이나 경쟁입찰로 처분할 수 있다. 토지처분계획은 개발계획에 포함된다. 기업도시에 들어서는 주택은 입주기업.교육기관 등의 직원에 우선적으로 공급된다. 건교부 관계자는 "기업도시특별법에 근거해 개발계획 수립 등에 필요한 각종 인.허가 절차가 생략되기 때문에 내년 하반기에는 착공에 들어가면서 기업도시가 가시화할 것"이라고 말했다.

안장원 기자