[재산리모델링] 50대 2주택자, 자산운용 어떻게

중앙일보

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Q 경기도 용인에 살고 있는 중소기업 부장 김모(50)씨. 5년 뒤 정년퇴직할 예정이다. 전업주부인 부인과 사이에 딸 하나가 있다. 모아놓은 자산은 8억원 정도지만 빚이 1억원 있는데다 아파트 2채를 빼면 금융자산은 별로 없다. 결국 노후준비는 보유 부동산을 활용할 수 밖에 없는 상황이다. 하지만 요즘 부동산 시장이 회복세를 타고 있어 갈등이 생긴다. 아파트 한 채를 정리하면 수익형 부동산에 투자할 생각이다. 괜찮은 방법인지 물어왔다.

A 김씨네는 용인 아파트를 지난 2012년 1월 분양받아 입주해 살고 있다. 동작구 아파트는 2004년 2억4000만원에 매입했으며, 현 시세는 5억원 정도다. 이 아파트는 내년 1월까지 처분해야만 비과세를 받을 수 있다. 신규 주택 취득 후 기존 주택을 3년 내 처분해야 1가구 1주택 양도세 면제 대상이 되기 때문이다. 내년 1월을 넘기면 양도차액 2억6000만원에 대한 양도세 5400만원을 물어야 한다.

　요즘 부동산 경기가 조금은 되살아 나고 있는 분위기여서 집을 매매하기에 좋은 기회다. 시세차익을 더 보기 위해 양도세 부담을 안고 처분을 늦추는 것은 위험한 생각이다. 부동산이 오른다고 하지만 지역에 따라 등락이 엇갈리는 시장 양극화가 심해지고 있기 때문이다. 이렇게 볼 때 동작구 아파트는 보유보다는 처분이 낫다. 시세보다 싸게라도 팔아 현금화하고 비과세를 받는 게 좋다는 이야기다. 앞으로 양도세를 내고 남을 만큼 집값이 오른다면 모를까, 그럴 가능성은 작아 보인다.

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　◆증여자산은 5년후 매각해야 세금절약=만약 내년 1월까지 매각하지 못하는 경우 배우자에게 아파트를 증여하는 것을 고려해 볼 수 있다. 배우자 증여시 6억원까지는 세금이 없다는 것을 이용하는 것이다. 다만 취득세 1600만원의 비용이 들어가며, 증여 후 5년이 지난 뒤에 팔아야 절세혜택을 볼 수 있다. 증여후 5년을 기점으로 증여자산의 취득원가가 최초 매입가에서 증여가액으로 바뀌기 때문이다. 동작구 아파트의 경우 취득원가는 2억4000만원이 아닌 5억원이 돼 세금을 절약할 수 있다.

　◆‘서비스드 레지던스’ 투자는 위험=오피스텔이 공급과잉으로 인기가 시들해지면서 ‘서비스드 레지던스’가 대안 수익형 부동산으로 떠오르고 있다. 김씨네도 아파트를 팔면 서비스드 레지던스로 갈아탈 것을 고민중이다. 서비스드 레지던스는 특정 호실을 분양받아 매달 운영수익금을 챙기는 호텔식 수익형 부동산이다. 그러나 서비스드 레지던스는 주의해야 할 점이 많아 신중한 투자결정이 요망된다. 우선 분양시 분양가에 확정수익을 얹기 때문에 투자비가 많이 든다. 분양후에도 기대했던 수익이 나거나 숙박업허가가 나지 않아 호텔로 쓸 수없는 경우도 생긴다. 퇴직이 얼마 남아 있지 않은 데다 부동산 투자경험도 별로 없는 김씨에게 서비스드 레지던스 투자는 위험이 따른다.

　◆월지급식 연금상품, 월 65만원 수령=아파트를 판 대금 가운데 2억원은 3~4건의 지수형 ELS상품에 분산해 가입하도록 하자. 연 6~8% 정도 수익이 예상된다. 또 1억5000만원은 5년 거치 월지급형 연금상품을 구매하기 바란다. 현 금리로 5년 후부터 55만(30년만기)~65만원(10년만기) 상당의 이자를 수령할 것으로 예상된다. 원금은 만기후 되돌려 받는다. 나머지 1억4000만원으론 빚을 갚고 정기예금에 넣어 비상자금으로 쓰도록 하자. 매월 저축가능한 금액중 34만원은 소득공제형연금저축을 가입하기 바란다. 앞으로 5년간 연말 정산시 50만원 상당의 세금을 돌려받다가, 퇴직이후부터는 연금을 받을 수 있다. 이와 함께 60만원은 글로벌자산배분형 적립식펀드에 투자해 노후자금을 늘리도록 하자. 이 상품은 최근 20여년간 연평균 8% 수익을 냈다. 부부 모두 보장성 보험이 전혀 없다. 월 6만원을 실손보험에 불입하도록 하자.

서명수 객원기자