(15)신화의 정체

신화를 낳은 60년대의 땅값상승추세가 70년대로 이어질 것인가에 대해서는 낙관·비관의 엇갈리는 두 갈래 전망이 나와있다. 적어도 다른 투자분야와 비교해서 70년대의 토지투자가 유리할 것인가, 혹은 불리할 것인가를 명확히 가늠하기에는 『하나의 연대』안에 나타날 정세변화의 폭이 너무나 우리의 상상의 범위를 넘어설 것으로 예측되기 때문이다. 이를테면 토지 투자 역시 다른 분야의 경우처럼 호·악재가 공존하는 것이며 그런 점에서 『사두기만 하면 남는다』는 『땅값의 신화』는 극히 위험한 독단에 바탕을 둔 것으로 평가할 수가 있다.
다음 단계에도 토지투자가 유망하리라는 관측은 『정부 주도형』으로 규정할 수 있는 60년대의 땅값 상승 「패턴」에서 도출될 수가 있다.
60년대의 급격한 땅값 상승에 결정적으로 작용한 국토개발사업은 경제의 고도성장을 지향하는 제시된 시책방향과 견주어 앞으로 가일층 확대될 전망인데다 국민소득 수준의 상승 후에는 주택수요를 계속신장 시킴으로써 땅값을 그만큼 자극할 전망이기 때문이다.
정부의 개발사업은 60년대의 이른바 「불도저」식 건설을 벗어나 조직적인 도시외연의 확대와 내면적 충실화, 즉 도시의 경제적 교통권 확대와 재개발사업이 병행 추진될 것으로 기대되는데 이는 모두 땅값과는 밀접한 관계를 맺고있는 것이다.
또한 국민 소득증가와 계속될 인구의 도시집중 추세는 지금의 서울을 비롯한 대도시 주택 부족율과도 관련하여 토지수요를 계속 창출할 것이며 이밖에 핵가족 경향, 고소득층 주택의 대형화 및 고급화 추세 역시 땅값을 자극할 것으로 지적되고있다.
뿐만 아니라 국민소득증가와 도로 등에 대한 개발사업의 확대는 「레저·붐」을 조장, 새로운 「레저」지역 수요를 낳음으로써 관련지역의 땅값을 자극, 땅값 상승추세는 본격적으로 전국에 확대돼갈 전망이다. 즉 부산의 일부지역이 이미 별장 지대화했듯이 앞으로는 전국의 미개발 상태에 있는 바닷가강변 호수 변과 계곡 등의「레저」지역이 모두 정도의 차이는 있겠지만 국민소득증가와 정비례해서 불가피하게 개발돼야 하기 때문이다.
땅값 상승과 직접 관련되는 이러한 자연적 요인 이외에 토지투자가 한정된 유휴 소자본의 매력적인 투자유인이며 중산충의 재산증식의욕이 특별한 기술이 없어도 될 토지투자에 쏠림으로써 가수요를 계속 늘릴 가능성도 크다.
이웃 일본에서는 소액유휴자본의 활용책으로 증권투자·부동산투자와 예금 등 이른바 『위산 삼분법』을 널리 쓰고 있지만 우리 나라에서는 증권투자가 아직 대중화하지 못했기 때문에 투자유인이 부동산투자와 예금의 두가지로 제한되고 있는 실정이다.
이 두가지 투자유인 가운데서도 예금금리는 점차 하향 조정하는 것이 정부방침이기 때문에 결국 소액유휴자본은 부동산투자에 쏠릴 수밖에 없다는 결론이다.
이밖에 주택밖에 없는 중산층이 재산증식 방법으로 「땅값 상승을 노린 주택이전에 주력하는 것」이 또한 토지수요를 늘리는 요인이 된다.
이러한 일련의 자연·심리적 요인 이외의 정책적 요인으로서 기업투자수요의 감퇴 내지 투자의욕저하 현상도 부동산 투자를 상대적으로 고취시킬 수 있다는 의견이다. 심한 세금공세와 자금난 등이 기업운영을 어렵게 함으로써 기업운영자금을 부동산투자 등에 활용하는 경향은 앞으로도 계속될 것으로 보여지고 있는 것이다.
한때 『회사는 망해도 기업주는 부동산 투자 등으로 흥한다』는 얘기도 떠들었지만 이러한 추세가 강화되면 땅값 상승은 더욱 부채질 될 전망이다. 뿐만 아니라 주택 및 「레저」분야를 성장산업으로 지목한 대기업 등의 경영다각화전략 또한 국토개발을 가속화하는 요인이 되는 것이다.
그러나 이러한 일련의 땅값상승 불가피론에 대해 앞으로의 땅 값 상승 전망은 결코 밝지 못한 것으로 보는 의견도 많다. 즉 60년대 후반부터 비교적 안정추세를 보이고있는 물가, 최근에 두드러지게 나타난 저조한 부동산매매실적, 그리고 극도로 팽배한 가수요에 뒷받침된 고 수준의 땅값이 어떤 「쇼크」를 받아 붕괴됨으로써 토지공황을 초래할 위험성 등이 땅값상승에「브레이크」를 거는 요인으로 지목되고 있다.
60년대의 땅값장승이 「인플레」에 대비한 환물사상에서 출발한 점을 고려할 때 앞으로 물가안정추세가 계속되면 환물사상은 크게 후퇴할 것이 분명하다.
또한 토지매매가 극히 저조한 점은 토지외 환금성을 잃게 함으로써 소액 유휴자본의 투자유인이 되지 못할 것이라는 주장이다.
대체로 소액 유휴 자본은 장기투자에는 약하다.
따라서 토지투자 효과가 단기간에 나타나지 않고 장기화할 경우 중산층의 부동산 수요는 크게 감소될 수밖에 없다는 의견이다. 특히 앞으로의 유력한 토지투자대장은 전국의 「레저」지역과 도시근처의 상당히 떨어진 지역으로 확대돼 갈 것이기 때문에 그만큼 회임 기간이 길어지는 것이다. 또 중산층의 소액유휴자본은 「위험부담」을 「터부」로 삼는다.
「1·21사태」는 서울의 강북지방 땅값을 일시 폭락케 했으며 계속해서 장기간 보합세를 지속케 했다.
이밖에도 가수요에 의한 강남투기가 한때 주춤, 땅 값이 반락했던 현상은 금후의 토지투자에 대한 좋은 시사가 되는 셈이다.
이렇듯 토지투자는 「안전성」과 「환금성」등의 지금까지의 장점이 점차 퇴색해가고 있기 때문에 일반적 토지 수요는 오히려 감퇴되리라는 의견도 있다. 이를테면 앞으로의 땅값은 밝은 전망과 함께 어두운 면을 아울러 지니고 있는 셈이다.
그만큼 앞으로의 부동산투자는 「선택과 기술」이 필요하게 된다는 것이 대다수의 의견이다.
그리고 당국의 지가대책이 완화와 강화의 어떤 쪽으로 기울어 질 것인가가 가장 결정적인 땅값 전망의 「바로미터」일 것으로·한결같이 지적되고 있다. <끝><김두겸·김한도기자>