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상전벽해 신논현역 상권 권리금만 3억원

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[황정일기자] 서울 강남구 지하철 9호선 신논현역 주변 상권이 상전벽해하고 있다. 이미 이 일대는 하루 유동인구가 20만명에 육박한다.

강남역에서 확장된 상권이 크게 영향을 미치고 있다. 권리금만 수억원을 호가하고 있다. 저층에는 주로 아웃도어·의류 매장, 브랜드 커피 전문점이 자리를 잡고 있고 병원·어학원 등 유학원이 차지하고 있다.

지역별로 살펴 보면 강남대로 동쪽 지역 영동시장 근처 상권은 한신포차를 필두로 음식점, 주점, 노래방이 성업 중이다. 새벽까지 불야성이다.

달라진 신논현역 상권을 살펴본다.

◇9호선 신논현역

-신논현역 상권은 신논현역 2·3번 출구에서 논현역 방향 강남대로 변 양쪽에 형성. 아웃도어 등 각종 의류 매장이 밀집해 있어
-고층 빌딩이 밀집한 강남권에서도 보기 드문 로드 상권 형태로 영동시장이라는 재래시장과 일반 주택가가 붙어 있는 독특한 상권 형성
-신논현역 개통 이후 신논현역 1번 출구에서 사평대로를 따라 경부고속도로 반포나들목으로 낡은 상가·오피스 빌딩이 리모델링되면서 이 방향으로도 상권 형성
-신논현역 3번 출구에서 논현역 2번 출구쪽 이면도로(영동시장)에는 먹거리 상권이 형성. 신논현역 개통 이전부터 형성된 전통적 먹거리 상권
-신논현역 상권은 30~40대 직장인과 강남에 거주하는 40~50대가 주 소비층. 아웃도어 매장의 경우 일반 대리점 형태는 물론 상설 할인 매장 등도 입점해 있어
-주차장도 비교적 잘 갖춰져 있어 의류 매장 이용 고객 상당 수가 자차로 이용.

◇시세 변화

-신논현역 50㎡형(이하 전용면적, 1층 기준) 상가 임대료는 보증금 8000만~2억5000만원 선. 2009년 신논현역 개통 이후 보증금은 2대 이상 뛰어
-2008년에는 보증금이 8000만~1억3000만원 수준에 그쳐. 월세도 당시 430만~600만원 선이었으나 지금은 600만~800만원 선
-권리금도 상승세. 2008년에는 권리금이 1억~2억2000만원 정도였으나 지금은 2억~3억2000만원 정도로 평균 1억원 상승
-신논현역에서 신사역까지 대로변 오피스 빌딩은 3.3㎡당 1억6000만~2억원 수준. 일부 입지 좋은 건물은 3억원을 호가

◇예상 수익률

-입지나 크기, 대출 여부에 따라서 수익률은 천차만별. 신논현역 사거리변 상가(1층)의 경우 6~15%로 다양
-대형 상가 건물이 많아 개별 점포보다는 상가 건물이 통째로 매물로 나오는 경우 많아. 종종 오피스 건물도 통째로 매물로 등장
-이 같은 중소형 상가 건물의 시세는 5층 정도가 평균 60~70억원 선. 수익률은 대개 연 5~6% 정도에 맞춰져 매물 나와
-오피스 빌딩 역시 연 임대수익률이 연 5~6% 수준에 맞춰져 매물 가격 형성. 신논현역이 걸어서 1분 거리에 있는 대지 400㎡ 7층 건물이 90억원 정도에 거래
-보증금 5억원에 월세가 4000만원 정도로 임대 수익률은 연 5.6% 수준

◇투자 가이드

-신논현역 상권은 먹자골목을 제외하면 강남역 등 전통적 상권 강세 지역보다는 늦게 형성. 상권 성격도 아웃도어·의류 매장이 밀집해 있어 평일에는 직장인, 주말에는 인근 거주자들이 주로 찾아
-여기에 이면도로쪽으로 먹자골목과 크고 작은 오피스 빌딩이 몰려 있어 직장인 중심의 음식점이나 주점 등에 자영업자의 관심 늘어
-그러나 이 지역은 상가 점포가 아니라 빌딩이 통째로 나오는 경우가 많으므로 적은 돈으로 투자하기는 쉽지 않아. 먹자골목쪽은 개별 상가가 나오는 경우도 있지만 매물은 거의 없어
-중소형 상가 빌딩은 임대 수익률에 따라 매매가격이 결정되는데, 대개 임대수익률이 연 5~6% 정도
-공실과 각종 세금을 제하면 실제 임대 수익률은 연 3~4% 선에 그쳐. 전문가들은 임대수익보다는 시세차익에 초점을 두는 것도 방법이라고 조언.