강북에 떨어진 가구당 최고 5000만원 ‘재건축부담금 폭탄’

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[권영은기자] '왜 우리만인가…'. 재건축 부담금 2년 유예 소식에 강북의 재건축 조합원들 사이에 볼멘소리가 나오고 있습니다. 지난 23일 국회를 통과해 조만간 시행을 앞둔 이 조치는 누가 봐도 재건축 ‘죽이기’가 아닌 ‘활성화’를 위한 것인데, 왜 그럴까요.

먼저 다소 복잡하고 난해한 재건축 부담금부터 알아보죠. 이는 2006년 3ㆍ30 부동산 대책의 일환으로 만들어진 법률(재건축 초과이익 환수 법률)에 따라 탄생했습니다. 지금과는 달리 당시에는 '자고 일어나면 집값이 오를 정도'로 부동산 호황기였습니다. 그 가운데 재건축이 있었습니다.

부담금 유예 최대 수혜자는 ‘강남’

집값이 급등하면서 재건축은 투자자들에게 ‘노다지’나 마찬가지였습니다. 큰 돈 들이지 않고 새 집으로 탈바꿈할 것이란 기대감에 재건축 단지는 평균 집값 상승률을 비웃으며 고공행진했습니다.

당시 ‘집값 안정’에 정책 제1순위를 뒀던 정부가 재건축 투자성을 떨어뜨리기 위해 도입한 제도가 재건축 부담금입니다. 재건축에 세금과 같은 부담금을 매겨 재건축으로 돈을 많이 벌지 못하게 하려는 것이었습니다.

부과 대상은 이렇습니다. 재건축 단지가 사업을 시작한 때부터 준공될 때까지 오른 집값에서 해당 지역 평균 집값 상승분을 뺀 나머지 금액을 초과이익으로 보고 국가가 세금처럼 환수하는 것입니다. 부과대상은 초과이익이 3000만원 이상인 단지들입니다. 부담금은 초과이익의 10~50% 가량이 됩니다.

당연히 집값 상승률 상위에 랭크됐던 강남권이 큰 타격을 받을 것으로 예상됐습니다.

그런데 재건축 부담금 폭탄이 떨어질 것으로 보였던 강남권은 이번 유예 조치로 한 숨을 돌리게 됐습니다.

이번 조치는 앞으로 부과될 단지를 대상으로 하기 때문에 이미 부과된 단지에는 적용되지 않습니다. 강남권은 그동안 사업이 지지부진해 부담금이 부과된 곳이 거의 없습니다.

사업속도 빨랐던 게 화근

하지만 주로 강북지역 일부 재건축 단지들은 폭탄을 피하지 못했습니다. 사업속도가 빨랐던 게 화근이었던 셈입니다. 10월 말까지 재건축 부담금이 부과된 단지는 ▶중랑구 묵동 정풍연립 ▶중랑구 면목동 우성연립 ▶송파구 풍납동 이화연립 ▶용산구 한남동 한남연립입니다.

다른 단지들은 조합원당 평균 부담금이 33만~351만원인데 한남연립은 5544만원에 이릅니다. 강남 못지 않게 오른 용산 집값을 실감케 합니다.

또 이들 단지는 집값이 많이 올랐을 때인 2~3년 전에 준공돼 부담금이 많이 나오기도 했습니다.

재건축 부담금 시한폭탄의 시간을 2년 늦추게 된 강남권은 이제 사업을 재촉하고 있습니다. 폭탄의 시간이 다시 돌기 전에 관리처분계획(최종 재건축 계획) 인가를 신청해 폭탄을 피하려는 것입니다.

실제로 가락시영 아파트 재건축 조합은 부담금 유예 적용을 받기 위해 유예 기간이 종료되는 시점인 2014년 12월 31일까지는 관리처분신청을 마친다는 목표로 사업을 진행하고 있습니다.

이번 재건축 부담금 유예 조치가 강남권에 혜택을 주기 위한 것은 아니지만 결과적으론 강남권이 가장 큰 수혜를 보게 됐습니다.

하지만 돈을 벌어보겠다기보다 낡은 집을 고쳐보겠다는 뜻이 강했던 이들 재건축 부담금 부과 단지들의 주민들로선 속상할 만하네요.