경매시장에 수익률 큰 상가·오피스텔 봇물

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[박일한기자] 지난달 9일 서울북부지법 경매5계. 감정가 2억5000만원인 동대문구 장안동 한골그랑빌 1층 67㎡ 상가가 경매에 나와 1억5805만원에 낙찰됐다. 상가시설치고 응찰자가 5명이나 됐지만 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 63.2%에 머물렀다.

요즘 서울·수도권 경매시장에 상가시설과 오피스텔 물건은 늘어나는 데 낙찰률(경매 물건 대비 낙찰물건 비율)은 떨어지고 있다. 낙찰가률(감정가 대비 낙찰가 비율)은 소폭 상승하지만 여전이 낮은 수준을 유지하고 있다.

경기 침체로 경매 물건은 급증하고 수익형 부동산을 싸게 구하려는 응찰자 많지만 입찰액을 낮게 쓰는 경향이 나타나고 있기 때문이다. 경매시장에서 서울·수도권의 수익형부동산 물건 동향과 투자 유의점 등을 소개한다.

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흐름

-지난 10월 경매시장에서 서울·수도권의 상가 물건은 서울 554건, 경기 955건, 인천 161건 등 모두 1670건으로 올 들어 가장 많음/ 오피스텔도 서울 52건, 경기 169건, 인천 30건 등 모두 251이 나와 역시 올 들어 가장 많은 경매가 진행됨.

-수익형 부동산 물건은 풍부하지만 낙찰률은 낮은 편임. 10월 서울·수도권 상가의 평균 낙찰률은 14.79%로 올 들어 월평균 가장 낮음. 올해 월평균 낙찰률은 19.84% / 오피스텔의 평균 낙찰률은 38.65%로 역시 올해 평균(39.49%)보다 낮은 수준.

-낙찰가율은 조금 높아진 수준임. 10월 서울·수도권 상가의 평균 낙찰가율은 62.69%로 올해 월평균 59.48% 보다는 소폭 상승 / 오피스텔의 평균 낙찰가율도 78.39%로 올해 월평균 76.75% 보다 조금 높음.

-응찰자수는 평소와 비슷한 수준임. 10월 응찰자수는 상가의 경우 건당 평균 2.5명으로 올해 평균(2.4명)고 비슷한 수준 / 오피스텔 응찰자도 건당 평균 4.5명으로 올해 평균(4.8명)과 비슷함.

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투자 유의사항

-상가·오피스텔 등 수익형 부동산은 시세 변동이 작아 시세차익 보다는 안정적인 임대수익을 얻을 수 있는 물건을 찾아야 함.

-수익률을 높이기 위해선 고가 낙찰을 피해야 함. 예를들어 지난 10월10일 서울중앙지법에서 경매를 진행한 방배동 지하상가 52㎡형에 2명이 응찰했지만, 감정가인 1억5800만원보다 비싼 1억5877만원에 낙찰돼 낙찰가율 100% 넘기도. 고가 낙찰은 매입비용이 높아 수익률 하락으로 이어질 수밖에 없음.

-싸게 살수록 임대 수익률은 높아짐. 서울·수도권 상가 평균 낙찰가율이 60%대이므로 3회 이상 유찰된 물건 위주로 골라야. / 10월9일 안양2계에서 경매를 진행한 감정가 1억6700만원인 안양구 동안구 비산동 안양벤처텔은 1억710만원에 낙찰. 낙찰가율 64.1%. 지지옥션에 따르면 대출을 연 7% 금리로 낙찰가의 40% 받는다고 계산할 경우 10% 이상 수익이 나는 것으로 예상.

-수익형 부동산은 안정적인 임대수입 위해 도심 역세권, 배후수요가 풍부한 대단지의 단지내 상가 등을 중심으로 임대수요가 몰릴 만한 지역을 찾는 게 중요함.

-상가나 오피스텔은 경매로 넘어오면서 미납관리비가 수백만원씩 쌓이는 경우가 흔하므로 입찰가를 정할 때 반영해야 함.

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어떤 물건 노릴까

-11월1일 이후 경매 대기 중인 상가 물건은 서울 547건, 경기 870건, 인천 189건임.
→대표사례: 11월5일 서울북부지법에서 강동구 암사동 현대대림 상가동 20㎡형이 감정가(3억2600만원)의 51%인 1억6691만원에 경매. 11월13일 서울중앙지법에서 중구 황학동 롯데캐슬베네치아 메가몰동 11㎡형이 감정가(1억8000만원)의 26%인 4700만원에 경매. 종로구 창신동 241㎡형은 감정가(15억440만원)의 51%인 7억7025만원에 경매.

-11월1일 이후 경매 대기중인 오피스텔 물건은 서울 71건, 경기 161건, 인천 34건임
→대표사례: 11월13일 서울 남부지법에서 영등포구 여의도동 여의도파크센터 오피스텔 72㎡형이 감정가(7억3000만원)의 64%인 4억6720만원에 경매. 11월14일 종로구 효제동 반도보라아이비타워 32㎡형이 감정가(1억3000만원)의 80%인 1억400만원에 경매. 11월21일 강남구 논현동 삼환아르누보 45㎡형이 감정가 10억500만원의 64%인 6억7200만원에 경매.

-조인스랜드부동산 경매(ggi.joinsland.com) 사이트 등을 통해 수익형 부동산 물건 동향을 꾸준히 살펴보는 게 좋음.