재건축 공사비, 아파트로도 지급 가능

조인스랜드

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[윤창희기자] 다음달부터 서울에서 '공공관리제'(자치구청장이 재개발·재건축 등 정비사업 과정에 참여, 조합 임원 선출과 시공사 선정 등 각 단계에 개입해 사업 진행을 돕는 제도)를 적용받는 재건축조합이 시공사를 선정할 때 공사비를 아파트로도 지급할 수 있게 된다.

그동안 공사대금을 현금으로만 지급하도록 한 조항을 서울시가 삭제키로 해서다. 최근 서울시 시민감사 옴부즈만은 '서울시 도시 및 주거환경정비조례'(이하 도정조례)에 따른 시공사 선정 기준에 현금으로만 공사비를 지급토록 한 규정을 삭제할 것을 관련부서에 권고했다.

이에 따라 다음달부터 시공사 선정에 나서는 조합들은 공사비 지급 방식을 시공사와 개별협상해 정할 수 있게 된다. 이를 통해 공사비를 전액 현금으로 지급(도급제)하거나 공사비 일부를 일반 분양아파트와 같은 현물로 지급하는 방식(지분제)도 허용되는 것이다.

현물지급의 경우 간접변제 방식으로 이뤄져

다만 현물지급의 경우 시공사가 법적으로 직접 분양할 수 없기 때문에 분양은 조합이 맡되 그 수익금을 시공사가 가져가는 간접변제 방식으로 이뤄진다.

앞서 시는 지난해 공공관리 시공자 선정기준을 바꾸면서 공사비 지급 방식을 '현물 또는 현금'에서 현물을 삭제하고 현금으로만 지급할 수 있도록 했다. 현행 주택법상 재건축 정비사업 시공사는 분양자격이 없어 아파트를 받더라도 현금화하기 어려운 구조라는 점을 감안한 조치다.

이와 관련, 최근 시공사 선정에 나선 강동구 고덕주공2단지 일부 조합원은 공사비를 현금으로만 지급해야 하는 기준으로 미분양 등이 발생할 경우 모든 책임을 조합이 져야 하는 도급제가 사실상 강제됐다고 주장하며 올 초 시에 시민감사를 청구했다. 도급제는 시공사가 조합과 약정한 내용에 따라 공사를 진행하며 이에 따른 공사비를 받는 방식이다.

현행 시공사 선정 기준에는 도급제더라도 미분양 발생시에만 일부 현물로 상계해 변제할 수 있도록 하지만 이에 따른 비용부담은 조합이 져야 한다.

반면 지분제는 시공사가 조합원에게 신축될 아파트의 일정 면적 등을 무상으로 제공(무상지분율)하는 대신 일반물량, 상가 등의 분양을 통해 발생하는 나머지 이익을 가져가는 방식이다.

미분양에 따른 비용부담은 시공사가 진다. 일반적으로 경기가 좋을 때는 개발수익을 극대화할 수 있는 도급제가 조합에 유리하지만 최근처럼 경기가 나쁠 때는 미분양 부담을 덜 수 있는 지분제가 보다 유리하다.

고덕주공 2단지 조합은 당초 도급제로 시공사를 선정하려 했지만 일부 조합원의 반발과 시의 중재를 거쳐 기준 개정 전 지분제 도입에 합의했다.

시는 공사대금 지급 방식을 현금으로 규정하면서 도급제와 지분제 등을 두고 조합원간 갈등이 빚어지는 등 혼선을 초래할 수 있다는 점에서 기준을 개정할 필요성이 있다고 설명했다. 시 관계자는 "기준이 개정되면 공사비 지급방식은 조합과 시공사가 계약시 합의하면 된다"며 "조합원의 이익을 극대화하도록 관련 규정을 정비하고 있다"고 말했다.