[박일한기자]
아파트가 리모델링을 할 때 일반분양이 가능해짐에 따라 수혜를 보는 곳은 어느 곳이 될지 관심을 모은다.
리모델링 일반분양에 대한 대표적인 오해를 2회에 걸쳐 풀어본다. 이번이 두 번째다.
전용 85㎡이하가 더 유리할까? “이해하기 따라 다르다”
이번 주택법개정안에 따르면 전용면적 85㎡이하는 현행보다 10%포인트 더 늘어난 40% 증축이 가능해졌다. 따라서 85㎡이하의 중소형 아파트가 증축 규모가 더 커졌으니 사업 환경이 좋아졌다고 보는 사람들이 많다.
중앙일보조인스랜드가 서울 및 수도권에서 리모델링을 추진하고 있는 89개 단지를 조사한데 따르면 전체 가구의 79.27%가 전용면적 85㎡이하다. 리모델링 추진 아파트의 80% 정도가 기존의 증축 허용 한도보다 10%포인트 더 늘어난 면적으로 커지게 된 셈이다.
기본적으로 이들 단지는 면적을 더 늘릴 수 있으니 유리해진 건 사실이다. 하지만 중소형 주택형은 기본적으로 사업이 불리한 측면이 많기 때문에 이 정도 혜택이 특별한 것이라는 아니라는 목소리도 꽤 설득력이 있다.
기본적으로 소형 평형을 늘려봤자 중대형 증축보다 더 많이 늘어나진 않는다는 논리가 있다. 평수 기준으로 10평짜리를 40% 증축하면 4평 늘어나지만 30평짜리를 30% 확대하면 9평이 증가하기 때문이다.
85㎡이하 가운데도 50㎡이하는 아예 일반분양 효과를 별로 기대하지 않는 편이다.
50㎡이하는 과거 기준으로 10평대다. 리모델링으로 40% 증축이 가능해져도 추가로 4~5평밖에 안 늘어난다.
단지 내 아파트 전체가 40㎡ 미만인 하얀마을 봉형우 리모델링추진위원장은 “소형 주택은 증축 범위를 좀 더 늘려줘야 원룸 수준에서 벗어날 텐데 40% 증축이 가능해도 실제론 큰 차이가 없는 것 같다”면서 “대부분이 증축 한도까지 넓히려고 하기 때문에 일반분양은 아예 기대하지 않는다”고 말했다.
이번 주택법개정안에서 일반분양이 가능해진 것은 ‘용적률총량제’를 적용해서다.
가구당 증축한도와 일반분양을 합한 용적률 증가 총량을 정해고 주민들이 알아서 일반분양을 만들라는 것이다.
따라서 일반분양을 하려면 누군가 증축범위보다 덜 늘리는 아파트가 나와야 한다.
모든 단지가 증축범위만큼 넓히면 남는 용적률이 없어 일반분양 물량은 나올 수 없다.
따라서 소형 아파트가 몰려 있는 리모델링 사업장은 일반분양 물량이 아예 나오지 않는다.
대우건설 김성주 차장은 “작은 아파트가 1~2평 덜 늘려서 일반분양 분양을 해봤자 공사비 절감액이 크지 않을 가능성이 있다”며 “소형 아파트 단지는 일반분양이 가능해졌다고 해도 별 수혜를 입을 가능성이 없다”고 말했다.
중앙일보조인스랜드에 따르면 수도권에서 리모델링을 추진하고 있는 단지 가운데 50㎡ 이하 아파트는 12.31% 수준이다.
일반분양을 하면 꼭 유리할까? “장담하긴 어렵다”
리모델링 일반분양이 허용됐기 때문에 일반분양을 하지 못하면 손해를 본다고 느끼는 게 대부분 리모델링 추진 단지들의 태도다. 하지만 전문가들의 생각은 다르다.
증축 허용 한도만큼 늘리는 게 더 경제적일 수 있기 때문이다. 예를들어 20㎡까지 늘릴 수 있는데 10㎡만 늘리고 10㎡는 일반분양을 위해 남겨뒀다고 하자. 10㎡를 덜 늘리기 때문에 일반분양 물량에서 나오는 해당 크기만큼의 수익과 공사비가 절감될 것이다.
하지만 이를 다 합한 금액이 20㎡까지 모두 늘린 데 따라 생기는 자산 가치 상승분보다 낮다면 어떨까. 차라리 증축 한도 내에서 최대한 늘리는 게 더 효과적이라는 게 전문가들의 판단이다.
현대산업개발 이근우 부장은 “일반적으로 가구 증축을 통한 자산가치 상승분이 일반분양을 만들어 생기는 공사비 절감 효과보다 더 클지 판단하긴 어렵다”며 “아파트 단지별로 시장 상황별로 달라질 것”이라고 말했다.
일반분양을 위해 새로 만들어지는 아파트의 상품성도 고려해야 한다. 현대 기본적으로 용적률이 높은 산본, 평촌 등의 아파트는 대부분 단지 내에 추가로 일반분양을 지을 공간이 부족하다.
따라서 건설업계와 리모델링 추진 단지는 1층 필로티에 일반분양을 짓도록 허용해 달라고 요구하고 있다. 현행법으로 필로티를 1층에 지을 경우 수직으로 1개층 증축이 허용되기 때문에 구조안전에도 문제가 없고 안전하게 일반분양분을 마련할 수 있는 방법이라는 것이다.
국토해양부가 올 7월까지 시행령을 만들면서 필로티에 일반분양 물량을 지을 수 있도록 허용한다면 사실상 대부분의 단지는 6~7% 일반분양 물량을 지을 공간이 확보되기 때문에 단지별로 일반분양 공간을 지을 공간이 차이나는 데 따른 형평성 논란은 줄어들 것이라는 게 대부분 판단이다.
하지만 1층에 일반분양을 지을 경우 잘 팔릴 지가 의문이다. 일반분양을 위해선 팔릴만한 곳에 적정한 가격으로 내놓아야 한다. 하지만 무조건 일반분양을 만든다고 단지의 쾌적성을 떨어뜨리면서 억지로 지었을 경우 분양성이 문제가 될 수 있다는 지적이다.
쌍용건설 양영규 부장은 “리모델링을 하면서 일반분양 물량을 지을 때도 다른 분양과 마찬가지로 팔릴만한 물량을 적정한 가격에 내놔야 수요자가 생긴다”면서 “만약 미분양이 생겨 손해를 본다면 공사비도 회수하지 못하는 상황까지 발생할 수 있으므로 일반분양이 무조건 좋은 건 아니다”라고 말했다.
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