안정적인 임대수익을 올릴 수 있는 수익형 부동산이 인기다. 수십 대 1의 경쟁률로 청약을 마감하는 오피스텔이나 도시형 생활주택이 속출한다. 기존의 부동산 매매 시장에서도 수익형 쪽으로 수요가 쏠린다. 수익형 부동산 중 가장 큰 관심을 끌고 있는 건 주택 임대 상품이다. 1~2인 가구 증가로 오피스텔과 도시형 생활주택 등에 세 들어 살려는 수요자들이 늘고 있기 때문이다.
게다가 정부가 주택 임대사업을 장려하고 있어 투자성이 더욱 좋아졌다. 앞으로는 양도소득세·종합부동산세 등의 세금 부담 없이 임대사업을 할 수 있다.
아파트 단지 내 상가 역시 투자자들의 눈길을 끈다. 올 들어 한국토지주택공사가 분양한 경기 광교·판교신도시, 충남 세종시 등의 단지 내 상가 평균 낙찰가율(예정가 대비 낙찰가 비율)이 160%를 넘었다. 수익형 부동산을 고를 때 가장 신경 써야 할 점은 세입자를 쉽게 구할 수 있느냐다. 공실이 발생하면 임대수익률은 뚝 떨어진다. 해당 부동산을 유지하고 관리하는 데 드는 비용도 감안해야 한다.
함종선 jTBC 기자
오피스텔
주변 공실률 꼭 체크해하고 전용면적 분양가 따져봐야
입지 여건이 가장 중요하다. 혼자 사는 직장인이나 맞벌이 젊은 부부 등이 주요 임차인이다. 이들은 주로 지하철 등의 대중교통을 이용하기 때문에 지하철역과 가까운 곳이 좋다.
매입에 앞서 임대수요를 꼭 살펴야 한다. 주변 오피스텔의 공실률 파악은 필수다. 새로 분양하는 오피스텔에 투자할 때는 공사가 끝나는 시점의 상황도 예상해 봐야 한다. 요즘 오피스텔 분양이 워낙 잘 되다 보니 같은 동네에서 동시에 분양되는 오피스텔도 적지 않다. 한꺼번에 공급이 늘면 세입자를 찾는데 어려움을 겪을 수도 있다.
분양가도 꼼꼼히 따져봐야 한다. 건설업체들은 지하 주차장 면적 등이 포함된 계약 면적으로 평당 분양가를 안내하는데, 오피스텔 내부 공간인 전용면적이 계약면적의 절반도 안 되는 경우가 적지 않다. 전용면적 33㎡ 이하 소형이 세입자 구하기는 물론 나중에 되팔기도 쉽다. 신분당선이나 지하철 9호선 등 개통 예정인 지하철역 인근의 오피스텔을 미리 매입하는 것도 개통 이후 임대수익률을 높일 수 있는 방법이다.
단지 내 상가
낙찰가율은 150% 이내로 중소형 많은 단지가 유리
아파트 단지 내 상가는 입찰방식으로 분양되기 때문에 적정한 가격에 입찰받는 것이 가장 중요하다. 낙찰가율(예정가격 대비 실제 낙찰된 가격 비율)이 150%를 넘으면 수익률 맞추기가 만만찮을 것이라는 게 전문가들의 조언이다.
단지 내 상가를 이용할 수요자층도 살펴야 한다. 중소형 위주의 단지일수록 단지 내 상가를 많이 이용한다. 단지 내 상가에서 가까운 위치에 유사업종의 근린 상권이 형성되어 있다면 곤란하다. 단지 내 상가를 투자하기 이전에 꼭 현장을 찾아 주변 상권을 확인하고 추후 상권이 형성될 지역의 규모와 위치도 살펴야 한다. 해당 단지 내 아파트 가구수는 많을수록 좋다. 다만 단지 내 상가가 단지 곳곳에 있는 대규모 단지의 경우 주출입구 쪽에 있는 상가가 유망하다.
요즘은 주택시장 침체로 분양받은 새 아파트에 제때 입주하지 못하는 사람이 많다. 주택매매거래 침체로 살던 집을 못 판 때문이다. 입주가 늦어지면 단지 내 상가 활성화에 시간이 걸린다는 점을 감안해야 한다.
다가구주택
월세 수익으로 연 7%대
강북 대학 주변 집 좋아
다가구주택은 여러 세대가 살지만 용도상 단독주택이다. 대지면적 150㎡의 다가구주택이나 20㎡의 소형 연립주택도 재개발할 때는 새 아파트 입주권이 똑같이 하나만 나온다. 이 때문에 그동안 다가구주택은 ‘비인기 종목’이었다. 따라서 소형 연립주택과 비교할 때 다가구주택은 아직 저평가돼 있는 상태다. 그러나 소형주택 임대수익이 좋아지면서 다가구주택의 위상이 높아지고 있다. 다가구주택의 월세 환산율(전셋값 기준)이 연 7% 이상이기 때문에 다가구주택을 월세 방식으로 세 놓으면 수익성은 더 좋아진다. 서울시정개발연구원은 지난해 42.8%였던 월세 비율이 2020년이면 63.3%로 급등할 것으로 내다봤다.
전문가들은 서울 강북지역 대학교 주변의 집을 추천한다. 임대수요가 고정적이고 나중에 원룸 등으로 개발할 수도 있기 때문이다. 1종 주거지역보다는 2종 주거지역에 있는 집이 증축이나 신축할 때 유리하다. 다가구주택을 지을 단독주택을 매입할 때는 대지와 접한 도로폭이 최소 2m 이상인 곳을 골라야 한다.
도시형 생활주택
올해 6만 가구 분양 예정
옥석가리기 필요한 시점
요즘 분양되는 도시형 생활주택은 전용면적 13~15㎡의 원룸형이 대부분이다. 오피스텔보다는 싸고 원룸보다는 쾌적한 주거지를 원하는 젊은 직장인이나 대학생들이 주로 찾는다. 이런 세입자는 대중교통을 이용해 직장까지 30분 내외에 갈 수 있는 곳을 선호한다. 서울에서는 지하철 2호선 인근이 가장 유리하다. 강남이나 강북 도심 접근성이 좋기 때문이다. 관악구나 동작구에 유독 도시형 생활주택이 많이 생기는 것도 이런 이유에서다. 요즘에는 여의도와 가까운 영등포구에서도 도시형 생활주택이 속속 선보인다.
임대수익률은 오피스텔과 비슷한 연 5~7%를 생각하면 된다. 정부는 올해 도시형 생활주택이 6만 가구나 분양될 것으로 예상하고 있다. 투자자 입장에서는 옥석 가리기가 필요한 시점이다. 같은 조건이면 대형 업체가 분양하는 주택이 좋다. 회사 인지도 등을 감안해 비교적 튼튼하게 건물을 짓기 때문이다. 또 가구수가 많을수록 건물 인지도가 높아 세입자 구하기가 수월하다.
소형 연립
전세난에 수익성 부각
집값도 1년새 10% 상승
투자자 입장에서 볼 때 2~3년 전만 해도 서울이나 수도권의 소형 연립주택은 재개발을 감안한 투자대상이었다. 새 아파트를 배정받기 위해 재개발 예정지 내 소형 연립을 매입했던 것이다.
그러나 소형 주택 위주로 전세난이 심해지면서 최근에는 소형 연립이 임대수익 목적의 수익형 부동산으로 떠오르고 있다. 소형 연립을 매입해 월세로 세를 줄 경우 은행 이자를 웃도는 수익률을 기대할 수 있기 때문이다. 소형 연립은 아파트와 달리 총부채상환비율(DTI)이란 대출 규제를 받지 않기 때문에 대출을 통해 투자액을 낮추기도 쉽다. 그동안 소형 연립은 집값이 오르지 않는 게 단점이었는데 최근에는 상황이 달라졌다. 전·월세값을 올려주느니 아예 집을 매입하자는 실수요자가 늘어 집값도 1년 전에 비해 10%가량 상승했다는 게 서울 강북지역 공인중개사들의 얘기다. 매입할 경우 매매가 대비 전셋값 비율이 80%를 넘는 집을 고르는 게 좋다. 전셋값이 집값을 받치고 있기 때문에 집값이 하락할 가능성이 작기 때문이다.
