[김예나의 세테크] 주택·별장 1채씩 소유자, 주택 팔 때 ‘다주택 양도세 중과’ 안 해

도시에 살면서 전원 생활을 즐기기 위해 별장을 보유하는 사람이 늘고 있다. 이처럼 주택과 별장을 각각 한 채씩 보유한 경우와 주택 2채를 보유한 경우 세제상으로는 어떠한 차이가 있을까.

　그냥 보기에는 큰 차이가 없어 보이지만 지방세법상 ‘별장’으로 분류되는 건물을 보유하고 있다면 취득과 보유할 때, 팔 때도 세금이 다르게 적용된다.

　우선 ‘별장’에 대한 구분이 중요한데 지방세법상 ‘별장’의 정의는 주거용 건축물이지만 늘 주거용으로 사용하지 않고 휴양이나 피서·놀이 등의 용도로 사용하는 건축물과 부속 토지를 말한다. 따라서 별장 명목이라 할지라도 실제 상시 거주용으로 사용한다면 별장으로 보기 어렵다.

　별장과 고급주택, 그리고 사치성 자산의 경우 취득세가 중과된다. 별장은 일반 주택의 세액에 4배가량이 더해져 중과된다. 일반주택에 적용되는 취득세율이 2%(감면 특례 배제 시)인 데 반해 별장은 10%의 취득세를 부담해야 한다.

　보유 기간 중 내는 재산세도 일반주택과 차이가 크다. 일반주택이 과세표준에 따라 0.1~0.4%의 세율로 세금을 내는 데 비해 별장은 4%의 단일세율이 적용된다. 재산세가 중과되는 대신 종합부동산세 대상에서는 배제되지만 이를 감안해도 일반주택에 비해 보유 기간 중 세금 부담은 더 큰 셈이다. 별장은 팔 때에도 비사업용 토지로 간주해 양도세 중과세율이 적용되고 장기보유특별공제도 제외돼 부담이 크다.

　하지만 함께 보유한 다른 주택을 양도하는 경우에는 별장을 보유하는 것이 오히려 유리할 수 있다. 별장 1채와 주택 1채를 보유한 사람이 주택을 양도하는 경우에 별장은 주택으로 보지 않는다. 따라서 주택을 2채 보유한 사람과는 다르게 ‘다주택자 양도세 중과’에서 배제될 수 있고 1가구 1주택의 요건을 모두 갖춘 경우에는 비과세 혜택도 받을 수 있다.

　별장이냐 아니냐에 따라 세제상 유불리가 있는 만큼 실제 사용 용도에 맞게 건축물관리대장에 등재해 세금을 납부하는 게 좋다. 평상시에는 주택으로 해 재산세를 적게 내다가 보유한 다른 주택을 양도할 때만 별장이라고 주장한다면 인정받기 어렵기 때문이다.

김예나 삼성증권 세무전문위원