[자산 리모델링] 월수입 2400만원, 자산 32억원 … 40대 초반 중소기업 임원 부부

중앙일보

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Q. 경기도 광명시에 사는 최모(43)씨. 중소기업 임원으로 전업 주부인 부인과 자녀 2명을 키우고 있다. 상가 2채를 포함, 전체 자산이 32억5000만원에 달한다. 은행 빚을 얻어 상가를 구입해 경영하다 권리금을 파는 방식의 부동산 투자로 재산을 불려왔다. 월 급여 1200만원에 상가 임대소득과 사업소득이 각 600만원으로 한 달 수입이 2400만원가량 된다. 그러나 최근 부동산 시장이 침체에 빠진 데다 대출원리금 상환 부담이 커지고 있어 걱정이다. 전반적인 자산의 재조정이 필요한 상황이다.

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아파트형 공장 내 상가 2채 정리, 연금상품에 분산 투자를

Q. 서울 가산 디지털단지의 아파트형 공장 내 상가 2채를 보유하고 있다. 한 채는 임대해 월세를 받고 있고 또 다른 한 채는 커피전문점으로 직접 운영 중이다. 이들 부동산을 어떻게 하면 좋은지 조언해 달라.

　A. 둘 다 정리할 것을 권한다. 무엇보다 세금부담이 엄청나서다. 최씨는 근로소득외 임대소득에다 사업소득까지 있어 종합소득세 과세대상이다. 현 소득수준으로 상위구간에 속해 최고세율이 적용될 가능성이 높다. 임대와 커피점 운영수익률이 연 7~9%로 짭짤한 편이지만 이런 고율의 세금을 물게 되면 실질 수익은 대폭 줄어들게 된다. 9억원에 달하는 2건의 담보대출도 있다. 금리는 각 연 5.1%, 4.7%로 월 이자만 360만원씩 나간다. 이렇듯 세금과 이자지출만 따져도 이들 부동산은 거의 무수익자산이나 다름없다. 게다가 최근 아파트형 공장은 공급초과상태라 상가의 공실 가능성이 높아지고 있고 커피전문점도 경쟁이 치열해지면서 과거와 같은 수익을 기대하기 어렵다. 은행대출금을 지렛대로 이용하는 레버리지 투자에 경영마인드를 접목시키는 방식은 부동산 침체 국면에선 대단히 위험하다. 특히 레버리지 투자는 지금처럼 금리가 오르는 상황에선 역레버리지 효과를 일으키므로 주의해야 한다.

　Q. 상가들을 처분하고 난 다음엔 자산운영을 어떻게 해야 하나.

　A. 상가 처분을 권하는 또 다른 이유는 자산에서 차지하는 부동산 비중이 너무 커서다. 금융자산을 늘려 자산 포트폴리오를 다양하게 배분해야 한다. 아직 나이가 젊고 현금흐름이 매우 양호하므로 지금부터 준비하면 은퇴 후에도 넉넉한 생활을 유지할 수 있다. 상가 2채를 처분하게 되면 대출금을 갚고 9억원이 남는다. 이 돈은 3억원씩 3등분해 은행예금, 주식형 펀드, 연금상품에 넣어두도록 하자. 그러나 부동산 매각엔 시간이 걸린다. 그때까지 현재 대출금 상환에 사용하고 있는 잉여금 가운데 100만원을 자녀의 교육과 결혼자금 용도로 적립식 펀드에 가입하길 바란다. 연 6%의 수익률이면 4년 후엔 5400만원이 모아질 것이다. 또 기회를 봐서 지금 살고 있는 50평형 아파트도 30평형대로 갈아타자. 군대 간 아들을 빼고 3식구 살기엔 비경제적인 집 규모이기 때문이다. 주택시장이 중소형 중심으로 재편되고 있어 대형 아파트의 보유가치도 떨어지고 있다. 최씨네는 현재 자산이 많을 뿐 아니라 수입 역시 점차 늘어날 것으로 예상된다. 여기다 보유 중인 액면가 기준의 주식 가치도 회사 실적에 따라 상승할 것으로 보여 앞으로 전체 자산 규모가 크게 늘어날 전망이다.

　Q. 그러면 나중에 상속세 문제가 발생할 수 있는데.

　A. 그렇다. 과세표준이 30억원 이상이면 50%의 상속세를 내야 해 세부담이 크다. 또 자산운용 과정에서도 종합소득세를 많이 내야 한다. 이를 피하기 위해선 사전 증여를 고려해봄 직하다. 세무서에 증여신고를 하고 증여세를 내는 게 백번 유리하다는 얘기다. 배우자 6억원, 자녀 3000만원으로 돼 있는 증여세 공제한도를 이용하면 절세도 가능하다. 상속 개시 10년 이전의 증여재산은 상속세 합산과세 대상에서 제외되므로 이를 감안해 증여하면 되겠다.

　Q. 보장성 보험과 연금보험 가입 상태를 평가해 달라.

　A. 부부가 가입한 종신보험은 보장내용에 가입 당시에 존재하지 않았던 특약이 있어 보완이 필요하다. 두 사람 모두 손보사의 실손보험에 가입하면 좋겠다. 보험료는 남편 8만원, 부인 7만원이다. 두 자녀에 대한 보장성 보험이 전혀 준비돼 있지 않은 건 문제다. 자녀들이 이미 성년이므로 종신보험에 들면 되겠다. 납기 15년, 수술· 입원· 질병· 암 4가지 특약 조건이면 무난할 듯싶다. 현재 다달이 200만원을 불입하고 있는 변액보험은 자녀 교육자금이나 결혼자금 용도로 쓰길 바란다. 다만 부인 명의로 가입한 변액보험은 불입기간이 5년으로 연금재원으로 사용하기엔 부족한 감이 없지 않다. 부인 몫으로 변액연금에 100만원을 추가로 가입하도록 하자.

서명수 기자