[재산 리모델링] 10억 상당 다가구주택 친정부모로부터 물려받으려고 한다

중앙일보

입력

업데이트

Q 서울 송파구에 사는 고모(50)씨는 중소기업 임원인 남편과의 사이에 대학생 남매를 둔 가정주부다. 송파구 가락동과 경기도 판교에 각각 아파트를 보유하고 있지만 친정부모 소유의 다가구주택을 관리하며 거주하고 있다. 남편의 연봉은 7500만원으로 정년까지 10여 년 남았다. 지금 살고 있는 시가 10억원 상당의 다가구주택을 부모로부터 물려받을 예정이어서 이참에 보유 아파트를 정리해 수익형 부동산으로 갈아타려고 한다. 아울러 노후준비 방법도 알려 달라며 상담을 구했다.

A 부모로부터 재산을 물려받을 때 가장 신경 쓰이는 대목이 세금 문제다. 세무에 어두워 상속 또는 증여받은 재산에 대해 예기치 못한 세금을 물게 된다면 그처럼 억울한 일도 없을 것이다. 우선 부모의 재산상태에 따라 상속받을 것이냐 아니면 증여받을 것이냐를 따져봐야 한다. 부모의 재산이 30억원 이상이라면 증여계획을 세우는 게 유리하다.

또 그 시기도 중요하다. 상속세는 부모의 사망일 현재 재산뿐 아니라 과거 10년 이내 증여하거나 5년 이내 상속인이 아닌 다른 사람에게 증여한 재산도 합산돼 나오기 때문이다.

부모의 상속재산이 많은 경우 합산되는 과거 증여재산엔 당시보다 더 높은 세율이 적용돼 과세금액이 많아진다. 이런 경우 증여시기를 앞당겨야 상속세 부담을 피할 수 있다. 고씨네의 경우 부모의 재산이 30억원 이상이기 때문에 상속보다 증여가 낫다.

　◆사전증여로 상속세를 줄여야=고씨의 부모는 연로해 상속 개시 시점이 의외로 빨라질 수 있다. 사전증여재산은 증여 당시의 가액으로 상속재산에 합산되므로 앞으로 가격상승이 예상되는 부동산은 미리 증여를 통해 상속세를 조금이라도 줄이는 게 좋겠다.

증여신고 때 분산 증여에 대해선 적용 세율이 낮아져 절세효과가 있다. 남편, 자녀와 함께 수증인이 되는 것이다. 손자·손녀가 증여받는 경우 세대생략증여에 해당돼 증여세가 30% 할증된다. 그러나 혼자 증여를 받았다가 나중에 재증여하는 것보다는 세부담을 줄일 수 있다.

남편과 손자는 상속인이 아니어서 5년 이내 부모의 상속이 개시되지 않는다면 상속재산에 합산되지 않는 점도 유리하다.

　◆아파트 팔아 수익형 부동산으로 갈아 타라=고씨네는 일시적 1가구2주택에 해당한다. 앞으로 2년 안에 14년 전 분양받은 가락동 아파트를 팔면 양도세가 비과세된다. 가락동 아파트는 전세기간이 올 12월 끝나므로 이 시기를 전후해 매도하면 되겠다. 판교아파트는 3년 이상 보유해 비과세 요건을 채운 후 팔도록 하자. 가락동 아파트를 팔아 이것저것 정리하고 나면 5억8000만원이 남을 것이다. 3억원이면 오피스텔이나 도시형생활주택 2채를 구입할 수 있다.

월세는 모두 150만원 정도로 예상된다. 오피스텔은 강남이나 마포·도심권·대학가 등의 소형평형이 임대에 유리하다. 도시형생활주택은 40~60㎡ 규모로 역세권이면 괜찮다. 임대주택사업자로 등록하는 방안도 검토하기 바란다. 정부가 지난달 18일 발표한 ‘전월세시장안정화대책’에 따라 양도세 중과면제, 재산·취득세 감면 등 여러 세제혜택을 받을 수 있기 때문이다. 관련 법은 오는 10월과 12월 사이 개정될 것으로 보인다.

　◆부인명의의 변액연금 가입을=수익형 부동산을 매입하고 남는 2억8000만원 중 1억원은 자녀의 유학자금으로 떼어내 은행예금이나 제2금융권 예금에 넣어 두자. 나머지 1억8000만원은 은행금리를 약간 초과하는 수익이 나오는 금융상품에 굴릴 것을 제안한다.

앞으로 전세보증금이나 자녀에 대한 증여자금으로 쓸 것에 대비해 예비비 성격으로 운영할 필요가 있다. ELD나 원금보장형 ELS를 추천한다.

고씨네는 가입기간이 길고 원금손실을 볼 지 모른다는 생각에 연금상품을 꺼리고 있다. 잘못된 생각이다. 임대수입, 국민연금, 개인연금 등을 감안해도 노후에 원하는 생활비 300만원에 턱없이 모자란다. 부인 명의로 50만원의 변액연금에 들 것을 권한다.

서명수 기자