오피스텔 투자성 좋아진다고? ‘글쎄’

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[박일한기자]

자영업자 김모(55세)씨는 최근 분양받은 오피스텔 2채를 업무용이 아닌 주거용으로 등록하고 임대사업을 할 경우 세금이 얼마나 줄어드는지 알고 싶어 세무사를 찾았지만 시원한 답을 얻지 못했다.

최근 정부가 8.18대책을 발표하면서 오피스텔에 대한 임대사업을 허용하고 각종 세제 혜택을 준다고 해서 기대가 컸지만 아직 관련법이 통과되지 않고 세금 감면률 등 확정되지 않은 변수가 많아 세금이 실제로 절감되는지 알 수 없다는 설명만 들었다.

김씨는 “올 가을 전세 대책인줄 알았더니 아직 확정된 게 아무것도 없다”며 씁쓸해 했다.

정부가 지난 18일 ‘전월세시장 안정방안’을 통해 오피스텔 임대사업 지원방안을 내놓았지만 시장에선 시큰둥한 반응이 나오고 있다.

기존 일반임대사업자로서 업무용으로 등록할 때와 달라진 환경에서 주택임대사업자로 등록할 때와 세금 혜택에 대한 메리트가 크지 않을 수 있다는 판단 때문이다.

서울 강남 역삼동 인근에서 100여채 오피스텔을 분양하고 있는 한 오피스텔 분양대행사 관계자는 “세금 혜택에 대한 기대감 때문에 문의는 좀 늘었는데 실제로 얼마나 세제 혜택을 누릴 수 있는지 설명할 내용이 없다”며 “기존 방식대로 업무용으로 등록해도 세금 부담이 크지 않다는 점만 강조하고 있다”고 말했다.

정부가 약속한 것은 오피스텔을 임대주택으로 등록할 경우 ‘종부세 합산배제’, ‘양도세 중과배제’, ‘법인세 추가과세 배제’, ‘재산세 면제나 25~50% 감면’, ‘취득세 면제나 25% 감면’이다.

정부는 국토부, 지경부, 행안부 공동으로 이 계획을 실현하기 위해 오는 12월 ‘임대주택법’, ‘지방세특례제한법’ 등 관련법 개정안을 국회에 상정할 계획이다.

세제혜택 유리하지 않을 수도

하지만 현재처럼 오피스텔을 업무용으로 등록해 임대사업을 할 경우에도 주택으로 간주하지 않으니 종부세는 내지 않는다. 양도세 역시 여러채 보유해도 중과되지 않는다.

재산세도 오피스텔 크기에 따라 비율을 달리해 감면된다. 특히 40㎡ 이하는 재산세가 전액 면제된다.

업무용 오피스텔은 주택과 달리 일반 과세자로 사업자등록증을 발급 받으면 건물가액의 10%에 해당하는 부가세를 환급 받는 장점도 있다.

수천만원씩의 세금을 절약할수 있는 셈이다. 만약 기존 업무용 오피스텔 보유자가 주거용으로 바꿔 임대주택 사업을 한다면 환급받은 돈을 내야 한다.

오피스텔을 임대주택으로 등록하면 재산세 및 취득세를 아예 면제해 줄 경우 혜택은 늘어날 가능성은 있다.

하지만 여기서도 변수가 있다. 일반 주택과 오피스텔은 세금을 부과하는 기준이 다르다. 주택은 건물과 토지를 합산 과세한다. 누진률이 적용돼 세금 혜택을 줄 경구 금액이 늘어난다.

반면 오피스텔은 토지와 건물을 따로 분리해서 과세한다. 단일세율을 적용한다. 오피스텔은 보통 토지 비중이 작아 주택보다 세금을 부과하는 기준 금액이 훨씬 낮다.

예컨대 5억원짜리 오피스텔의 과표 기준은 2억원정도 수준으로 낮다. 그만큼 세금 절세액도 크지 않을 수밖에 없다.

5년 동안 매매 제한도 불리

무엇보다 주거용 주택임대사업 묶어 세금 혜택을 보려면 5년 동안 매매를 하지 못한다는 점이 단점이다. 업무용으로 등록할 경우 언제든 사고파는 게 가능하다.

국민은행 PB센터 원종훈 세무사는 “임대용으로 쓰는 주거용 오피스텔에 대한 재산세 및 취득세 감면률, 과표 적용 기준 등 아직 정해지지 않은 변수가 너무 많다”며 “오피스텔을 현재처럼 업무용으로 해 놓고 임대사업을 하는 것과 달라진 조건에서 주거용으로 등록해 임대사업을 하는 것과 어느 편이 유리하다고 판단하기 아직 어렵다”고 말했다.

나비에셋 곽창석 사장은 “정부가 추진 계획을 밝힌지 오래된 다주택자 양도세 감면이나 분양가상한제 폐지 등 관련법도 아직 국회에서 통과되지 않아 제도적 기반을 마련하지 못하고 있지 않느냐”며 “이번 계획도 실제로 법이 통과되고 제도가 구체적인 윤곽을 드러내야 제대로 된 실효성을 따져볼 수 있을 것”이라고 말했다.