분할준공하면 단지시설ㆍ재산권 행사 괜찮을까

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[박일한기자]

정부가 1000가구 이상 아파트를 건설할 경우 3회까지 분할해 분양과 입주를 할 수 있도록 함에 분양과 입주에 어떤 영향을 미칠지 관심이 모아진다.

일단 건설사 입장에서는 시장 상황 및 회사 사정에 따라 아파트를 지을 수 있어 큰 도움을 받을 전망이다. 부분 준공을 통해 부분 입주가 가증해져 잔금을 받아 나머지 사업을 진행할 수 있어 사업 여건도 좋아진다.

입주자 입장에서도 건설사가 안정적으로 사업을 진행할 수 있고 입주 지연에 따른 피해를 줄일 수 있다는 점에서 유리한 측면도 있다.

하지만 이런 단지를 분양받는 경우 염두에 둬야 할 점도 많다. 일단 입주 때 단지의 상태다. 사업계획승인은 단지 전체를 기준으로 내주는 상태에서 분할착공을 통해 일부 동만 입주를 하게 되면 단지 내부의 편의시설이나 조경, 주차시설 등은 제대로 갖춰지기 어렵다.

또 기부채납 등의 방법으로 단지 조성과 함께 마련하도록 하는 인근 도로확충 등도 제대로 갖춰지기 어렵다.

타이거하우징 김태욱 사장은 “일부 동의 입주를 마쳤는데 건설사 사정 때문에 다른 동의 입주가 몇 년씩 늦어지는 경우도 나타날 수 있다”며 “신도시를 개발할 때 기반시설 등이 부족한 상태에서 먼저 입주한 아파트 주민들이 불편한 것과 같은 이치”라고 설명했다.

정부 입주자 불편 없도록 복리시설 등의 운영지침 마련

국토해양부는 이런 문제점을 염두에 두고 입주자의 이용에 불편이 없도록 세부 운영기준을 마련하고 있다. 관리사무소, 근린생활시설, 주민공동시설 등 복리시설 등을 우선 확보하도록 하고 주차장도 공구별로 조성해 먼저 입주했더라도 불편을 최소화하도록 하겠다는 것이다.

국토부 관계자는 “처음 입주하는 단지의 사용검사 때 전체 단지에 필요한 부대•복리시설을 완비하는 것을 원칙으로 할 계획”이라며 “부대•복리시설 설치에 대한 구체적인 세부 운영기준 등을 마련해 원활한 제도운영이 가능하도록 유도할 계획”이라고 말했다.

분할 준공을 할 경우 재산권 행사에 제약이 생길 수 있다는 지적도 많다. 예컨대 현재도 기존 사업계획 승인 조건이 미비된 경우 동별로 분할 준공승인을 해주는 곳이 있다. 고양시 덕이지구나 용인 성복지구의 일부 아파트가 동별 사용승인을 받아 부분 입주를 진행하고 있다.

주목할 점은 이들 지역 입주민들은 재산권 행사에 침해를 입고 있다는 점이다. 동별 사용승인을 받게 되면 건축물에 대한 재산권 등기는 가능하다. 하지만 토지 등기는 안된다. 대지지분은 전체 단지에 대한 준공이 끝난 이후 확정되기 때문이다.

S건설 관계자는 “부분 준공 승인이 날 경우 건축물만 등기를 해준다”며 “만약 부분 준공한 사업지의 사정으로 압류를 당한다면 대지 부분의 재산권은 지키지 못할 수도 있다”고 말했다.

부분 준공 아파트도 재산권 피해 없도록 제도 보완

국토부는 이에대해 재산권에 침해를 주지 않도록 제도를 다듬고 있다. 공구별로 준공 승인을 내눠 건물뿐 아니라 토지 등기까지 가능하도록 하겠다는 것이다. 국토부 관계자는 “공구별로 사용승인을 받도록 해 분할 준공 단지에 입주한 집주인이 건물뿐 토지에 대한 재산권을 설정할 수 있도록 규정을 만들고 있다”고 설명했다.

분할 분양 단지에 청약할 때는 염두에 둬야 할 점도 많다. 같은 단지라도 공구별로 분양가가 달라지므로 시장 상황에 따라 청약전략을 잘 세워야 한다. 같은 단지에 입주하면서 몇 개월 사이에 보다 비싸게 분양을 받을 수도 있다.

세중코리아 김학권 사장은 “건설사는 보통 1차 분양을 하면서 2차 때는 분양가가 더 오를 전망이기 때문에 서둘러 청약하라는 방식으로 마케팅을 벌일 것”이라며 “시장이 침체기일 경우는 서두를 필요가 없지만 회복 분위기를 탄다면 미리 분양을 받는 것이 더 유리할 수 있다‘고 말했다.