주택 임대인(집주인)과 임차인(세입자) 간의 분쟁을 상담하는 서울시 주택임대차상담실(02-731-6720~1)엔 최근 전·월세와 관련한 문의전화가 이어지고 있다. 올해 1~2월에만 지난해 같은 기간보다 33% 증가한 6922건의 상담전화가 걸려왔다.
전세난의 여파로 전셋값의 절반을 보증금으로 내고 나머지는 월세로 지불하는 ‘반전세’ 관련 문의도 증가했다.전·월세 계약과 관련한 궁금증을 문답풀이로 알아본다.
Q. 2억원짜리 전세에 살고 있는데 계약 만료를 앞두고 있다. 반전세로 전환할 경우 월세 이율은 어떻게 산정하나.
A. 월세 전환 이율은 해당 지역의 상황과 집주인과 세입자의 합의로 결정한다. 최근에는 대략 연 7~9% 선에서 결정된다는 게 서울시의 설명이다. 2억원 중 1억원을 보증금으로, 1억원을 월세로 전환하는 경우 매달 내는 월세는 60만~75만원 정도가 된다. 현행 주택임대차보호법 시행령엔 월세 전환 이율이 연 14%(월 1.1666%)를 초과할 수 없다고 명시돼 있지만 이런 경우는 드물다.
Q. 8500만원짜리 전세에 사는데 계약 기간이 곧 끝난다. 그런데 집주인이 이 집을 보증금 8500만원에 월세 40만원의 조건으로 내놓겠다며 새로운 세입자가 들어올 때까지 매월 40만원을 월세로 내라고 한다.
A. 임대차계약을 갱신하지 않는다면 계약 기간이 끝났을 때 집주인은 보증금을 모두 돌려줘야 한다. 보증금을 돌려받지 못했다면 기존 임대차 관계가 지속하는 것이다. 따라서 보증금 전액을 돌려받을 때까지 기존 세입자는 월세를 낼 이유가 없다.
Q. 1억2000만원짜리 전세에 살고 있다. 계약 만료 3개월을 앞두고 보증금으로 5000만원을 남기고 7000만원을 월세로 전환해 매달 55만원을 내라고 한다. 월세가 부담스러운데 이를 거부할 방법은 없나.
A. 주택임대차보호법에는 집주인이 임대차 기간 만료 전 6개월부터 1개월 사이에 계약 갱신을 거절하거나 조건을 변경할 수 있도록 돼 있다. 따라서 계약 기간이 끝난 경우엔 집주인의 요구를 거부할 수 없다. 집주인과 적절한 수준으로 합의를 하거나 다른 집을 알아봐야 한다.
Q. 지난해 10월 2년간의 전세 계약이 끝났는데 집주인이 별다른 얘기가 없었다. 하지만 최근에 집을 비워 달라고 요구하고 있다.
A. ‘묵시적 갱신’이 된 경우다. 세입자는 주택임대차보호법에 따라 2012년 10월까지 기존 조건에 따라 거주할 권리가 있다. 세입자가 사정이 있어 이사를 가는 경우에도 3개월 전에만 통보하면 집주인은 계약 해지에 응해야 한다. 이때 세입자는 부동산중개 수수료를 부담하지 않아도 된다.
전영선 기자
◆반(半)전세=전셋값의 절반 정도를 임차 보증금으로 내고 나머지는 월세로 내는 방식이다. 부동산 시장이 침체되고 저금리가 지속되면서 집주인들이 전세보다는 월세를 선호하게 되면서 나타난 현상이다.
