[함종선기자]
5~10년 뒤 집값은 어떻게 될까. 집을 갖고 있는 사람이나 집을 사려는 사람들이 가장 궁금해 하는 게 바로 중장기 주택시장 전망이다.
이런 궁금증을 조금이나마 해소하는 보고서가 나왔다. 코람코자산신탁이 17일 발표한 ‘중장기 주택시장 변화 방향 전망’이란 보고서다.
이 보고서는 주택시장에 영향을 미치는 요인들에 대한 검토를 통해 주택시장의 중장기 변화 방향을 전망했다.
주택수요, 주택공급 등 주택시장의 중장기 방향을 결정하는 요인들에 대한 분석과 함께 주택대출, 가격 기대심리 등 주택 시장의 단기적 변동성에 영향을 미치는 요인들을 검토한 것이다.
결론은 주택구매력 하락 및 공급 과잉 가능성에 따라 중장기적으로 주택 시장이 약세를 보일 가능성이 크다는 것이다. 물론 미래를 정확히 예측하기는 불가능하다.
보고서의 전망이 틀릴 가능성도 적지 않다는 것이다. 그러나 주택시장을 움직이는 변수가 구체적으로 어떤 게 있고, 또 그 변수들이 어떻게 움직일 지를 예상해보는 건 집을 사려는 사람이나 팔려는 사람 모두에게 필요한 작업이다.
다음은 보고서의 주요 내용.
◇주택수요 2000년대 중반 이후 약화
○주택수요를 구성하는 인구, 소득, 자산배분 등 개별 요인은 2000년대 중반 이후 약화 추세
-총 인구수는 2018년 정점에 이르나, 주요 주택구매계층인 30~49세 인구는 2007년 이후 감소
-금융위기 영향으로 2009년 국민소득 2007년 대비 21% 감소, 2011년 이후 국민소득 성장률은 연평균 6.4%(IMF 전망치)로 부동산 호황기였던 2000년대 중반(9.3%) 대비 둔화 전망
-베이비붐 세대의 은퇴 및 생활자금 마련을 위한 자산배분 변화(금융자산 비중 증가, 부동산 자산 감소)전망, 실제 2006년 이후
40세 이후 장년 및 노년층 부동산 보유액 감소추세
◇실질 주택구매력 지속적 감소 전망
○인구, 소득, 가계 자산배분 등을 종합적으로 감안한 유효 주택수요의 변화를 추정하기 위해 주택구매력지수를 작성해 변화 추이를 전망
-연령별 인구수(주택구매 가능인구)와 부동산 보유액(구매능력)을 감안한 총 주택구매능력 개념
○전국 기준 명목 주택구매력 지수는 2006년 100, 2010년 103을 거쳐 2015년 105에 이른 후 완만한 하락세로 반전
○물가상승률을 감안한 실질 주택구매력지수는 2006년 이후 지속적으로 하락하는 추세로 2015년과 2020년에는 2006년 대비 각각 80%, 70% 수준으로 하락 전망
-주요 주택구매계층 인구 감소세와 노년층 부동산 보유액 감소의 영향으로 실질 주택구매력 지수가 지속적으로 하락
-다만, 해당구매력 지수는 전국단위의 값으로 지역별 주택구매력은 실업률, 임금 수준, 시장 수급상황 등에 따라 편차를 보일 것으로 전망
◇주택공급 부족 실현 가능성 미약
○1990년대 이후 연평균 50만가구 주택 공급으로 양적 부족 문제 해결
-80년대 평균 27만가구에 불과하던 주택건설허가 실적이 90년대 평균 58만가구, 2000년대 평균 49만가구 등으로 크게 증가
-꾸준한 주택공급으로 전국주택보급률은 2002년 100%를 돌파한 이후 2009년에는 111%에 도달
○가구 순증가분의 지속적 감소로 장기적 주택공급 과잉 가능성 보유
-2000년대 주택건설허가는 연평균 49만호인 반면 주택재고 순증가분은 연평균 33만가구이므로 최대 16만가구 가량이 사업계획 취소 및 기존주택 멸실 대체분에 해당
-정부 계획에 의하면 향후에도 매년 최소 40만가구(발표된 계획 물량은 50만가구) 가량의 주택건설허가가 지속될 것으로 예상
-따라서 사업계획 취소 및 멸실대체분을 감안하더라도 주택재고가 매년 24만가구(40만가구-16만가구) 이상 증가할 것으로 보이나, 2011~2020년 가구수 순증가분은 평균 18만6000가구 수준에 불과(가구수 순증가분은 2010년 23만5000가구 수준에서 2020년 14만5000가구까지 감소)
-정부 공급계획이 대폭 조정되지 않을경우 중장기적으로 주택공급 과잉 가능성이 있으며, 특히 중대형 주택의 수급 불일치 예상
○청산 대기물량의 존재로 단기적 공급 부족 실현 가능성은 그리 높지 않음
-2008년 이후 3년간 주택건설허가가 연평균 38만가구 수준으로 감소
-동기간 연평균 가구수 증가분(25만가구)과 사업계획 취소 및 멸실 대체분(16만가구)을 감안한 주택수요(41만가구)보다 주택건설허가가 작아 일시적 공급부족 초래
-가구수 증가분이 지속적으로 감소하고 있어 공급부족 지속 가능성이 크지 않은데다 미분양 주택, 분양권 주택(50만가구 가량) 등 청산대기물량이 존재해 실제 공급부족 가능성은 낮은 편
◇가계부채, 기대심리 등도 하락 요인
○향후 4~5년간 가계대출 조정에 의한 부채감소(Deleveraging) 진행 전망
-2000년대 주택가격 상승은 상당 부분 가계 대출 확대에 힘입었으나, 금융위기 이후 가계부채 문제 심화로 향후 대출 조정 가능성 큼
-2010년 컨설팅회사 멕킨지는 가계부채 축소 가능성이 큰 국가로 스페인, 영국, 미국, 캐나다와 함께 한국을 지목하였으며 부채 조정이 경기회복 이후에도 4~5년간 진행될 것으로 전망
○부동산 불패신화 붕괴로 가격 기대심리도 시장 반등에 크게 영향을 미치기 어려운 상황
-금융위기 이후 주택수요 둔화의 영향으로 주택시장의 가격 기대심리 변동성 증가
-현재 상승론과 하락론이 경합 중이나, 시장 여건 악화, 금리 상승 우려 등으로 불안감 확산
◇중장기 주택시장 전망 종합
○주택구매력 하락 및 공급 과잉 가능성에 따라 중장기적으로 주택 시장 하락세 진입 전망
○가계 부채감소, 기대심리 악화 등 단기적 시장 충격요인도 잔존하고 있는 상태로 향후 몇 년간 시장 변동성을 심화시키는 방향으로 작용할 가능성 보유
○다만, 입지 및 주택유형 별로 실제 시장 상황은 차이를 보일수 있으며, 도시내부 중소형 주택, 주택 리모델링, 역세권 수익형 주거용 부동산등에 대한 선호는 향후 증가할것으로 예상
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