'저비용 고수익' … 주택임대사업 인기

중앙일보

입력

업데이트

D건설 이장식(48)부장은 최근 전주시 서신동의 미분양 아파트 23평형(전용면적 18평)5채를 사 전세를 놓았다. 총 투자비는 3천만원 정도.

미분양 주택이라 정상 분양가보다 20% 싸게 산데다 전세금 및 은행 융자를 적극 활용한 결과 초기 투자가 의외로 적게 들었다.

李씨는 5년 후 이 집을 팔 계획인데, 집값이 매년 3%만 올라도 매각 때 각종 비용을 빼고 1억2천여만원의 이익을 남길 수 있을 것으로 기대하고 있다.

임대주택 사업이 인기다. 전셋값이 강세인데다 지난 달부터 임대주택 등록조건이 완화돼 채산성이 높아진 때문이다.

이에 따라 임대주택사업자가 11월 이후 크게 늘고 있다. 서울 노원구 주택과 김영희씨는 "11월말 현재 노원구 임대사업자는 1백47명으로 늘었다" 며 "요즘도 문의 전화가 하루 20여통에 이르는 등 임대사업에 대한 관심이 높다" 고 말했다.

임대주택 사업은 각종 세금 혜택이 주어져 외환위기 같은 극한 상황만 없으면 안정된 고수익이 보장된다고 전문가들은 분석한다.

◇ 등록절차〓2가구 이상을 매입해 거주지 시.군.구청 주택과에 사업자등록을 하면 된다. 임대 개시 10일 전에 임대료 등 임대조건을 집이 있는 시.군.구청 주택과에 신고해야 한다. 임차 조건을 바꿀 때도 10일 전에 알려야 한다.

◇ 세금 혜택〓기존 아파트보다 신규 분양.미분양 아파트, 특히 전용 18평 이하의 소형주택이 혜택이 많다.

전용면적 18평 이하의 아파트를 분양받아 임대사업자로 등록하면 취득.등록세를 한푼도 안내도 되는데 잔금을 내기 전에 '임대주택사업용' 으로 등록해야 혜택을 받을 수 있다. 재산세도 50% 감면되며 주택에 달린 토지에 대한 종합토지세도 분리과세 된다.

양도세는 신축주택의 경우 ▶사람이 살지 않던 집으로 ▶95년 1월 이후 취득해 ▶5년 임대한 후 팔면 전액 면제된다. 기존 주택은 ▶86년 1월1일 이후 지은 것으로 5년 이상 세를 놓았을 경우 50% 면제 ▶임대기간이 10년 이상이면 한푼도 안내도 된다. 양도세 감면은 전용면적 25.7평 이하에만 적용된다.

◇ 유망 물건〓임대 아파트는 주로 신혼부부나 무주택 독신자 등 젊은층이 많이 찾는다. 때문에 이들의 자금력과 세금 혜택 등을 고려할 때 20평형 내외의 소형이 유망하다.

특히 세금 혜택이 많은 전용 18평 이하가 유리하며 지하철 역세권이나 대학가 주변 등이 전망이 밝다. 지역적으로는 서울 노원구 상계동, 동작구 대방동, 강동구 길동 등이 유리한 곳으로 꼽히고 있다.

임대업은 5년 이상의 장기적인 사업이므로 발전성도 함께 고려해야 매매차익을 기대할 수 있다.

◇ 외국인 임대가 고수익〓국내의 장기체류 외국인을 대상으로 한 외국인 임대주택사업은 일반적으로 한남.이태원동 등지의 고급 대형 주택을 구입해야 하므로 초기 비용이 많이 들어가지만 2~3년치 월세를 선불로 받기 때문에 수익성이 크다.

서울 동부이촌동에 사는 정태민(55)씨는 최근 한남동에 평당 1천만원짜리 60평형 빌라를 마련했다.

주택구입에는 취득.등록세 등 세금을 포함해 모두 6억3천4백만원이 들었는데, 이를 외국계 증권회사 임원에게 월 6백만원에 세놓으면서 3년치(2억1천6백만원)를 선불로 받았다.

정씨는 "이 돈을 은행에 예금해 받는 이자(연리 6.5%)와 임대소득세 등 각종 세금을 고려할 때 연간 수익은 약 7천9백여만원" 이라고 말했다.

하지만 외국인 임대는 투자금액이 큰 만큼 임대 완료 후 새로운 세입자를 구하지 못할 수도 있다는 점을 유의해야 한다.