한강변 초고층 개발 ‘숨은 비용’ 있다

[안장원기자] 한강변 초고층 개발은 재개발•재건축 시장에서 가장 주목 받는 재료의 하나다. 낡은 기존 주택들이 최고 50층의 랜드마크(지역 대표 건물)로 거듭 태어나는 데다 현재의 어느 아파트도 누려보지 못한 한강 조망권을 갖기 때문이다.

현재 성수동과 압구정동, 여의도, 이촌동 등에서 추진되고 있다. 사업 방식은 재개발이나 재건축이다. 기존 지역이 낡은 단독주택가이면 재개발, 아파트촌이면 재건축이다.

이중 성수동 일대의 사업이 가장 빠르다. 이촌동에서 이미 렉스가 철거에 들어가긴 했지만 개별 단지로 사업이 진행되는 것이고 합동개발을 통해 계획적으로 대규모로 개발되는 곳으로는 성수동이 선두주자다.

그런데 초고층의 화려한 청사진에 눈이 쏙 빠질 것 같은 초고층 개발 투자에 유념해야 할 게 있다. 현지 주민들 뿐 아니라 투자자 입장에서 기존 재개발이나 재건축에서는 볼 수 없던 새로운 비용이 있기 때문이다.

최근 정비계획이 확정된 성수전략정비구역에서 보듯 ‘광역기반시설’ 혹은 ‘문화공원’이라고 불리는 기반시설 설치비용이다. 용어만 다소 차이날 뿐 간단히 말하면 강변북로나 올림픽대로 지하화 등의 비용을 말한다. 당초에는 강변북로 지하화를 뜻하는 광역기반시설이란 용어를 썼으나 지금은 지하화된 도로 위에 설치하는 문화공원에 초점을 맞춰 문화공원으로 말이 바뀐 것 같다.

재개발•재건축의 경우 주택과 인구가 늘어나는 만큼 공원•도로 등 기반시설을 설치해야 한다. 대개 땅을 기부채납한다.

물론 초고층 개발에서도 이 같은 기부채납이 있다. 그런데 여기에 더해서 광역기반시설 혹은 문화공원을 추가로 설치해야 하는 것이다. 서울시는 땅으로 기부채납하는 게 아니고 사업자측(주민들)에서 비용을 들여 설치하는 것을 원칙으로 하고 있다.

서울시의 논리는 해당 개발지역 이외 다른 서울 등 시민들도 이용하지만 강변북로 지하화 등을 통해 가장 이득을 보는 게 해당 개발지역 주민들이기 때문에 수익자 부담원칙에 따라야 한다는 것이다.

▲ 서울 성수동 일대는 초고층 개발되면서 이곳을 지나는 강변북로가 지하화하고 그 위에는 공원이 조성된다. 사진은 조감도.

성수지역 가구당 3500만원 정도

서울시에서 이 같은 개발방침을 정했기 때문에 주민들로선 개발하지 않겠다면 몰라도 개발을 위해선 받아들여야 하는 전제인 것 같다.

이 같은 추가비용이 얼마나 될까. 성수전략정비구역에서 460m의 강변북로를 지하화하고 문화공원으로 조성하는 비용으로 서울시는 1537억원을 잡고 있다. 이는 대략 전체 사업비의 7% 정도에 해당하는 금액으로 무시 못할 액수다.

성수전략정비구역의 조합원이 4412명이어서 1인당 비용은 3500만원 정도다. 지구별로 다소 차이가 있다. 1인당 1지구 3800만원, 2지구 3200만원, 3지구 32004지구 3300만원 정도다.

지구별로 다른 것은 조합원 수가 아닌 지구면적에 따라 산정됐기 때문이다. 상대적으로 조합원이 많은 곳의 부담이 적은 셈이다.

현지 주민이나 투자자는 초고층 새 아파트를 배정받을 때 추가분담금 외에 이 비용도 감안해야 하는 것이다.

압구정이나 여의도의 경우 아직 어느 정도 될지 가늠하기 힘들지만 성수 이상은 될 것으로 예상된다.

그렇다면 당초 기대와 달리 사업성과 투자성이 확 떨어지는 게 아닌가. 아무리 초고층의 랜드마크 아파트에 들어가더라도 막대한 비용을 치러야 한다면 사업성•투자성 기준으로는 장밋빛이 아니라 회색빛이 될 수 있는 것이다.

그러나 그렇게 걱정할 필요 없다. 어차피 이 돈은 개인의 호주머니에서 나가는 게 아니고 조합 금고에서 나가게 된다. 사업비가 늘어나는 것을 뜻한다. 결국 그게 추가분담금의 증가이니 개인 주머니에서 나가는 것이나 마찬가지이지 않는가.

용적률 인센티브 대가 감안하면 손해는 아닐 듯

그렇지 않다. 서울시는 문화공원 조성에 대한 대가로 용적률 인센티브를 제공키로 했다. 용적률이 올라가는 만큼 일반분양분이 늘어 조합 금고가 두둑해지는 것이다.

성수전략정비구역의 인센티브 용적률은 9.62%. 이 인센티브로 늘릴 수 있는 연면적은 2만8000여㎡로 109㎡짜리 아파트 260가구 가량을 지을 수 있다(임대주택은 제외하고 추산한다). 이에 따른 추가 일반분양수입은 1700억원 가량.

늘어나는 일반분양수입과 문화공원 설치 비용이 비슷해진다. 주민•투자자들 입장에선 주판을 튕기면 큰 득도, 큰 손해도 없는 것으로 볼 수 있다.

시끄러운 강변북로를 땅 속으로 넣고 한강변에 널찍한 공원을 갖게 되니 결국은 이득이라고 볼 수 있는 걸까.

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