[원포인트 레슨] 재개발 투자 요령

양해근
우리투자증권 부동산팀장

일반인이 접근하기 쉬운 부동산 상품으로 재개발과 재건축이 있다. 재건축이 비교적 투자금이 많이 들어가는 데 반해 재개발은 소액으로도 투자가 가능하다. 하지만 재개발은 재건축과 달리 물건마다 권리가 천차만별이어서 주의할 점이 적지 않다. 재개발 지분 중 투자가치가 높은 물건을 고르는 요령을 정리해 본다.

재개발은 권리의 형태가 다양하다. 그래서 위치의 상대적 가치나 노후도 등을 전반적으로 감안해 평가해야 한다. 따라서 재개발 투자의 수익을 높이려면 우선 ‘비례율’이 높은 물건을 골라야 한다. 비례율은 사업 종료 후의 토지 및 건축물 평가액에서 사업비용을 뺀 값을 사업 전 토지 및 건축물 평가액으로 나눈 다음 100을 곱해 구한다. 비례율이 높아지려면 사업 전 토지 및 건축물 평가액이 적은 대신 사업 후 토지 및 건축물 평가액이 높거나 사업 비용이 적어야 한다. 공시지가도 중요한 체크 사항이다. 같은 대지 지분이라면 공시지가가 높은 물건을 선택하는 게 유리하다. 일반적으로 공시지가가 높은 물건이 평가금액도 높기 때문이다. 대단지이면서 조합원 수와 세입자 수가 적은 곳이 투자가치가 높다. 대단지는 수도권의 경우 최소 600가구 이상이 돼야 매매하는 데 편리하다.

　시공사 브랜드도 빼놓을 수 없는 고려사항이다. 2000년대 들어 건설사의 브랜드 가치가 집값 상승과 직결되는 경향이 많이 나타났다. 부동산 경기 침체로 어려움을 겪는 건설사가 많은 현실을 감안하면 대형사가 시공하는 재개발이 부도 위험 등에서 상대적으로 자유롭다. 평면 구성, 건설 노하우, 사후 서비스 등에서도 대형사가 아무래도 낫다.

　이 밖에 사업 속도가 빠른지, 조합원의 동의율이 높은지, 경시가 급한 곳은 아닌지 등도 살펴봐야 한다. 사업 속도가 늦어지면 시공사나 조합이 책정한 예산보다 이자 등 금융비용과 인건비가 더 들어가 추가부담금이 늘어날 수 있다. 또 경사진 곳은 평지에 비해 공사비가 더 들어가고 입주 후에도 선호도가 떨어질 수 있으므로 가급적 피하는 것이 좋다. 결론적으로 초기 투자금과 추가부담금을 합한 금액이 적은 물건을 고르되 입주 때까지 금융비용을 최대한 줄이는 게 재개발 투자가치를 높이는 방법이다.

양해근 우리투자증권 부동산팀장 　pavi93@empal.com