[박일한기자]
전셋집이 모자라자 오피스텔이나 소형주택을 사들여 임대사업을 준비하는 사람이 많다.
집값은 오르지 않고 전셋값은 계속 뛰면서 임대수익률이 좋아질 것으로 기대하는 투자자들이 움직이기 시작한 것이다. 하지만 세금이 뜻밖의 부담으로 작용할 수 있다.
취득·등록세, 재산세는 물론 부가가치세·소득세 등 예상치 못한 세금이 많다. 나비에셋 곽창석 사장은 “생각지도 못한 세금이 부동산 투자수익률을 떨어뜨릴 수 있으므로 매매 이전에 세금을 고려한 수익률을 반드시 계산해야 한다”고 조언했다.
세금이 수익률 복병
최근 서울 강남에서 오피스텔 임대사업을 하려던 정모(55)씨는 세금 때문에 매입을 포기했다. 그가 눈여겨봤던 건 역삼동 S오피스텔 48㎡형으로 매매가는 1억원 정도다. 월세를 놓을 경우 보증금 500만원에 월 임대료 50만원을 받을 수 있다. 매매가에서 보증금을 제외하면 9500만원을 투자해 연간 600만원을 버는 셈이다. 이렇게만 보면 수익률은 연 6.3%다.
그러나 이건 세금을 고려하지 않은 것이다. 오피스텔은 매입가의 4.6%나 되는 취득·등록세를 내야 한다. 부가가치세도 건물분 가격의 10%를 부과한다. 따라서 취득·등록세는 460만원, 부가가치세도 300만원이 나온다.
1년의 임대수입에 대한 부가가치세도 62만원 정도다. 결국 세금 때문에 연 수익률은 5.8%로 낮아진다. 정씨는 “금리가 오를 것을 고려하면 연 5%대 수익률은 별로 재미가 없는 것”이라고 말했다.
도시형생활주택은 전용 60㎡형 미만이라면 취득·등록세가 면세된다. 다만 기존 주택을 보유한 채 매입한다면 종합부동산세나 양도소득세 등의 부담이 커진다는 게 단점이다. 클리코컨설팅 한문도 대표는 “대부분의 오피스텔이나 수익형 부동산 수익률이 연 5~6%인데 세금을 감안하면 세후 수익률이 연 1% 이상 낮아진다”고 설명했다.
전세보증금 소득세는 걱정 안해도 될 듯
올해부터는 전세수입에 세금이 부과되는 것도 부담일 수 있다. 하지만 실제 부과되는 금액은 많지 않으므로 크게 우려할 필요는 없다. 예컨대 자기 주택을 갖고 서울 잠실동 리센츠 아파트 전용 84㎡(전세 4억5000만원)와 송파동 한양2차 108㎡(전세 2억7000만원) 아파트를 전세로 줬다고 하자. 다른 수입이 없이 7억2000만원의 전세금만 받고 있다면 세금은 연 12만원에 불과하다.
전세보증금 소득세 산출은 3억원 초과 보증금의 60%에 대해 1년 만기 정기예금이자(연 3.4%)를 곱해 뽑은 총수입금으로 계산한다. 7억2000만원의 전세보증금을 받았다면 3억원 초과분인 4억2000만원의 60%에 정기예금 이자율을 곱하는 식이다.
총수입액은 856만원이 나온다. 여기에 중개수수료 등 경비 410만원(법정경비율 적용)을 빼고 남은 돈(446만원)에 소득 수준에 따라 적용되는 세율을 적용하는 것이다.
다른 수입이 많아 높은 세율(최고 35%)를 적용받으면 부담은 늘어난다. 만약 전세보증금 외에 특별한 소득이 없다면 연 6%의 세율이 적용돼 실제 부담하는 소득세는 크게 줄어드는 것이다.
원종훈 세무사는 “전셋집 10채를 임대해 전세보증금이 30억원이 넘어도 다른 소득이 없다면 세금은 연간 300만원 정도”라며 “전세 보증금에 세금을 매기기 시작했다는 상징성이 있을 뿐 큰 부담은 없다”고 말했다.
전세보증금 소득세 산출 어떻게
전세보증금 합계에서 3억원을 빼고
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전세보증금 3억원 초과분의 60%에 은행이자율을 곱해 수입금 뽑고
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수입금에서 중개수수료 등 필요경비 빼고 임대소득 산출
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임대소득에서 각종 소득공제 후 소득자의 최종 종합소득에 따른 세율(최고 35%) 적용
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