서울 동부권에 10만가구 보금자리 벨트

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서울 동부권에 대규모 보금자리 주택이 들어선다.

정부가 지난해 시범지구에 이어 지난달 4차 보금자리까지 발표하면서 동부권에만 6개지구 9만6000여 가구가 순차적으로 지어진다.

동부권 보금자리주택의 가장 큰 특징은 강남과의 접근성이 뛰어나다는 점이다.

시범지구와 2·3차 보금자리의 사전예약은 이미 완료됐지만 본청약 물량이 있어 앞서 탈락한 청약자들과 청약시기를 놓친 수요자라면 관심을 가질 만하다.

정부가 가장 최근 발표한 4차 지구의 경우엔 사전예약을 받지 않을 확률이 높다.민간 주택에 비해 가격 경쟁력이 높은 보금자리주택지구에서 사전예약이 자주 이뤄지면 보금자리가 민간 주택 수요를 빨아들여 기존 부동산 시장을 더욱 얼어붙게 한다는 지적에 따른 것이다.

시범지구인 하남 미사와 2차지구의 남양주 진건지구의 본청약 시기는 내년 9월경이 예상된다. 나머지 2차지구인 구리갈매지구의 본청약 시점은 2012년 2월께다.

3차지구 하남감일지구는 2012년 12월과 2013년 5월에 블록별로 두 차례에 걸쳐 나온다.

지금까지 나온 동부권의 사전예약 청약 성적은 괜찮은 편이었다. 2차 지구 사전예약 때는 부동산 경기가 완전 얼어붙었는데도 대부분 순위 내 마감했다.

지난달 사전예약을 받은 3차지구 하남감일(일반공급)는 7개 단지 중 6개 단지가 1순위에서 마감됐고 2순위 평균 청약경쟁률은 4.6대 1을 기록했다. 하지만 4차지구는 사전 예약을 받지 않을 수도 있다.

동부권의 6개 지구의 주요 특징을 알아봤다.

◇중랑·구리·남양주 일대

서울 동부권에서 한강 북쪽에는 이번 4차 지구로 지정된 서울 양원지구와 2차지구인 남양주진건, 구리갈매지구 3곳에서 보금자리 주택이 들어선다.

2차 지구 중에서 규모가 가장 컸던 남양주 진건지구(249만1000㎡)는 인근의 별내·지금·가운지구와도 가깝다. 서울외곽순환고속도로·북부간선도로를 이용할 수 있고, 지하철 별내선도 계획돼 있어 교통 여건이 좋아질 전망이다.

같은 2차지구인 구리 갈매지구는 서울 도심에서의 거리가 15㎞로 가깝다. 서울 중랑구 신내지구와 이웃한 서울 생활권이기도 하다. 남양주 별내지구와 붙어 있어 대규모 주거지로서의 이점도 누릴 수 있다. 앞으로 경춘선 복선전철 갈매역이 개통되면 교통 환경도 더 좋아질 전망이다. 입주는 2013년 상반기에 시작될 예정이다.

양원지구는 서울 중랑구 망우·신내동 39만1000㎡(12만 평)로 서울 도심에서 북동쪽으로 12㎞ 떨어져 있다. 지하철 6호선(봉화산역), 중앙선(양원역), 경춘선(신내역) 등과 인접한 역세권 단지로 개발된다.

상업·업무·문화 기능이 어우러진 다목적 복합공간이 들어서고 도시형 생활주택과 연도형 주택(아래층에 근린생활시설을 배치한 도로변 주택) 등 다양한 형태의 주택이 공급된다. 세 곳 중에서 서울 외곽과의 거리가 가장 가깝다. 분양가는 3.3㎡당 900만원 후반에서 1000만원 초반 정도로 예상된다.

내외주건 정연식 이사는 “서울양원지구는 2차 구리갈매, 남양주진건지구와 비교할 때 입지적으로 서울도심과 더 가깝고 교통이 편리해 동부권 무주택 실수요자들에게 높은 관심을 모을 끌 것으로 예상된다”며 “나머지 지구에 비해 단지 규모가 작은 게 흠”이라고 말했다.

◇하남 ‘보금자리 신도시’

하남에 미사·감일·감북 3개 보금자리지구가 들어선다. 시범지구로 지난해 사전예약분의 청약을 받은 하남미사지구는 보금자리 주택 중 넓은 규모를 자랑한다. 도심지역에선 가장 멀리 떨어져 있지만 지하철역(5호선)이 생겨 교통여건이 괜찮다. 또 9415억원을 들여 간선급행버스(BRT)환승시설 등을 조성한다.

서울 도심과 15㎞ 떨어진 감일 지구는 남쪽으로 위례신도시, 북동쪽으론 강일과 하남 미사지구, 서쪽으로는 올림픽공원과 접해 있다. 170만8000㎡에 1만2000가구가 들어서는데 이 가운데 8400가구가 보금자리주택이다.

4차지구로 최근 지정된 하남 감북지구는 경기도 하남시 감북·감일·광암·초이동 일대 267만㎡(81만 평)에 들어선다. 서울 도심에서 남동쪽으로 17㎞ 떨어져 있다. 지하철 5호선(올림픽공원역·둔촌동역), 9호선(보훈병원역), 서울외곽순환고속도로(서하남나들목)가 지나 교통 여건이 편리하다.

감북지구의 분양가는 하남 감일보다 조금 더 높게 책정될 것으로 보인다.예상분양가는 3.3㎡당 1022만~1226만원이며 하남 감일 분양가는 3.3㎡당 1050만원이었다.

◇청약유의점

6곳 가운데 5개 지구의 본청약의 경우에는 물량이 사전예약에 비해서 적기 때문에 당첨 커트라인이 높게 끊길 것으로 예상된다.

또 최근 전셋값 상승으로 보금자리주택의 인기가 다시 높아지고 있기 때문에 공공주택 입주를 희망하는 수요자라면 적극적으로 청약해야 한다.

이 때문에 보금자리 주택은 당첨확률을 높이기 위해선 우선 특별공급 대상이라면 특별공급 물량을 적극 노리는 게 낫다.

특별공급은 일반공급에 비해 자격 조건이 까다로워 경쟁이 상대적으로 덜하기 때문이다. 청약저축 가입기간이 짧고 불입액이 적은 사람은 생애최초, 신혼부부, 노부모 등 특별공급을 활용해야 한다.

주택형에서도 인기가 뚜렷하게 갈리는 만큼 청약저축 납입액이 높지 않다면 다소 인기가 떨어지는 주택형을 선택하는 것도 방법이다. 2차 보금자리 사전예약 접수 결과 전용 59㎡형이 전용 74㎡형보다 경쟁률이 더 높았다.

초기 자금부담이 덜한 10년 분양전환 임대보다 일반 분양주택을 선택하는 것도 방법이다. 10년 임대주택의 환산 임대료는 주변 전세가의 75~85% 수준이었다.

한편 내년에 사전예약을 받는 4차지구 사전예약이 3차 때와 가장 크게 다른 점은 지역우선공급 비율이다.

3차 사전예약 때 서울 항동지구에 대한 지역우선공급 비율은 서울 50%, 수도권 50%였다. 이에 비해 4차 지구인 서울 양원지구는 물량이 100% 서울 거주자에게 공급된다. 66만㎡ 이상 수도권 대규모 택지개발지구에서 주택을 공급하면 지역우선공급 비율이 서울 50%, 수도권 50%지만 양원지구의 사업면적은 39만1000㎡에 불과하기 때문이다.