소형주택 투자 서울 외곽은 임대수익 … 도심은 시세차익에 유리

오피스텔, 도시형 생활주택 등 소형 주거시설이 인기다. 안정적인 임대수익과 시세차익을 기대하는 투자자가 몰리기 때문이다. 주택시장 위축, 저금리 등으로 돈 굴리기가 마땅치 않은 것도 이유다. 그러나 지역별로 수익률이나 시세 상승폭이 달라 수요자들의 꼼꼼한 투자 자세가 요구된다. 예컨대 같은 서울이라도 구로·영등포·관악구 등 외곽은 임대수익률이 높고, 강남과 도심권에서는 시세차익을 더 많이 얻을 수 있다.

서울 강남과 도심의 오피스텔은 임대수익률이 낮은 게 단점이나 매매가가 꾸준히 오르는 게 장점이다. 서울 서초동에서 분양 중인 강남역 리가스퀘어 49㎡형 모습.

　◆임대용 투자는 외곽이 유리=중앙일보조인스랜드 조사 결과 안정적인 임대수익을 원한다면 구로·광진·관악·금천·동작·영등포·관악·성동구 등지가 유리하다. 이들 지역은 분양가가 강남권보다 싸 투자비 부담이 작은 반면 도심 등으로 연결되는 교통여건이 좋은 게 특징이다. 임대수익률이 연 5~7%(세전)가 나오는 것으로 조사됐다.

　구로구 구로동에서 분양 중인 대림역 와이즈플레이스 오피스텔 29㎡형(이하 전용면적)은 분양가가 1억3900만원이다. 비슷한 크기의 주변 오피스텔 임대료는 보증금 1000만원에 월 60만원 선. 중도금 대출(분양가의 50%, 대출이자 연 4.5%)을 받아 매입하면 연 5.9%의 임대수익을 얻을 수 있을 것으로 보인다. 구로동 포스코부동산 최은경 사장은 “인근 산업단지뿐 아니라 강남이나 도심 직장인들이 주요 수요층”이라고 전했다.

　도시형 생활주택도 비슷하다. 7월 입주한 관악구 신림동 아데나 18㎡형(분양가 1억4900만원)은 보증금 1000만원, 월 65만원에 세를 놓을 수 있어 임대수익률이 연 6%를 넘는다. 기존의 소형 주거시설을 사서 임대할 경우 투자수익률은 더 높다. 영등포구 문래동 5가 명지페르마타 오피스텔 27㎡형(매매가 8300만원 선)은 보증금 1000만원에 월 48만원이어서 연 7%대의 수익을 올릴 수 있다.

　반면 시세차익은 크지 않은 것으로 나타났다. 구로동 한솔로이젠트 33㎡형은 임대수익률이 연 7% 선이지만 입주 후 4년 동안 몸값이 700만원 정도 올라 1억1300만원 선이다. 양천구 신정동 이스타빌 35㎡형도 연 6% 이상 수익을 얻지만 입주 후 7년간 1400만원 오르는 데 그쳤다.

　◆강남·마포는 시세차익 기대=시세차익에서는 강남이나 용산·마포·서대문·중구 등 도심 오피스텔이 유리하다. 업무용이나 주거용으로 매입하려는 수요가 많아 매매가가 꾸준히 오르기 때문이다. 강남구 역삼동 쌍용플래티넘밸류 45㎡형은 입주 3년 만에 1억5000만원 올라 4억1000만원 선을 호가한다. 용산구 한강로 3가 GS한강에클라트 47㎡형도 입주 4년 만에 9000만원 뛰어 2억9000만원에 시세가 형성됐다. 강남구 도곡동 엔젤공인 강상철 소장은 “세를 놓으려는 수요보다는 중소기업이나 개인이 사무 및 주거용으로 쓰려고 찾는 경우가 많다”고 설명했다. 최근 들어서는 소형 오피스텔 값이 많이 오르자 추가 상승을 기대하는 투자자도 늘고 있다는 게 중개업자들의 전언이다.

　임대수익률은 연 3~4%(세전)로 높지 않다. 비싼 매매가에 비해 임대료가 낮은 편이어서 수익률이 떨어지는 것이다. 강남구 역삼동에서 분양 중인 강남역 R오피스텔 49㎡형은 분양가가 4억원 선이다. 주변 비슷한 유형의 오피스텔이 보증금 1000만원에 월 110만원 선이어서 임대수익률이 연 4%에 못 미칠 것으로 예상된다. 세금이나 중개수수료 등을 빼면 실제 수익은 더 떨어진다.

최현주 기자