부동산 경기가 침체되면서 예전에 분양 받은 아파트•상가 등이 애물단지로 전락하는 경우가 적지 않다. 때문에 남은 분양대금을 납부하지 않고 계약금을 몰수당하는 선에서 계약을 파기하고 싶어하는 수분양자들이 많다. 관련된 법률문제를 정리하면 다음과 같다. 우선 ‘수분양자 임의로 지급한 계약금 정도의 금액을 포기하고 계약에서 벗어날 수 있을까?’라는 질문에 대한 답은 이렇다. 상대방 동의 없이 일방적으로 계약금 상당을 포기하고 계약의 구속에서 벗어날 수 있는 권리를 해약(解約)권이라고 한다. 해약 자체는 가능하지만 그 행사에는 시기적인 제한이 있다. 민법 제565조는 계약금을 포기하고서 일방적으로 계약을 해제할 수 있는 시기를 ‘이행에 착수하기 이전까지’로 규정하고 있다. 이행에 착수하기 이전까지라는 개념에 대해서는 구체적인 계약에 따라 해석이 다소 차이가 있을 수 있지만 보통은 중도금지급일(만약 중도금약정이 없다면 잔금지급일) 이전으로 해석하는 것이 일반적일 수 있다. 따라서 중도금지급일 이후에는 상대방과의 합의(동의)없이는 계약금을 포기하더라도 임의로 해약하지 못한다. 즉 계약에 구속되어 계약에 따른 의무를 어쩔 수 없이 부담하게 되는 것이다. 필자에게 상담 요청을 하는 대부분 수분양자들은 계약금을 지급한 후 분양회사에서 알선한 금융기관 대출 등을 통해 중도금까지 납부한 경우가 많은데 비록 대출이지만 자금마련의 경위만 다를 뿐 분양회사와의 관계에서 자신의 돈으로 대금을 납부한 경우와 차이가 없다. 따라서 법적으로는 이미 이행에 착수한 상태라는 점에서 해약하기에는 시기적으로 늦다. 하지만 이런 분명한 법적 기준에도 불구하고 많은 사람들은 계약금만 포기하면 ‘언제든지’ 상대방 동의 없이 임의로 계약에서 벗어날 수 있는 것으로, 즉 해약할 수 있는 것으로 오해하고 있다. 그 이유는 무엇일까? 이는 우리의 계약문화 혹은 법률문화와 많은 관련이 있다. 부동산 매매계약을 예로 들어보자. 계약금이 수수되고 이행에 착수된 시점 이후라고 하더라도 매수인의 사정으로 계약을 이행할 수 없는 상황이라면 상대방인 매도인 입장에서는 해약을 거부하고 계약의 효력에 따라 나머지 대금을 달라고 청구한다. 이게 여의치 않으면 소송을 제기해 판결을 받아 매수인 재산에 강제집행까지 진행할 수 있는 법적인 권리가 있다. 하지만 이런 법적 조치를 한다는 것은 일반인들에게는 시간적으로나 비용적으로 그리고 인간적으로 어렵게 느껴질 수밖에 없다. 때문에 매도인으로서는 계약서에 정해진 위약금 규정을 활용하여 계약금 정도만 몰수하고 계약을 종결하는 선택을 하는 경우가 많았다. 매도인의 이러한 선택 덕분에 결과적으로 매수인으로서는 계약금만 몰수당하고 계약에서 해방되는 결론에 이를 수 있는 것이다. 사람들은 이런 결과만을 보고 ‘계약금 정도만 손해 보면 계약의 구속에서 언제든지 벗어날 수 있구나’라고 오해를 해 왔던 것이다.
업체측 계약해제 대신 분양대금 청구 사례 늘어
하지만 이런 결과는 매도인이 여러 가지를 고려해서 계약금 정도만을 몰수하고 계약을 그만두는 것이 더 합리적이라고 판단했기 때문일 뿐이다. 만약 계약을 그대로 진행하는 것이 계약금 정도만을 몰수하는 것보다는 훨씬 유리하다는 판단을 하게 된다면 계약금을 몰수하는 정도로 사태가 마무리될 수 없게 된다. 이런 선택에 이르게 되면 계약을 해제하는 대신에 미지급된 분양대금을 청구하는 재판까지 제기될 가능성이 있는 것이다. 사태가 이렇게 번지면 매수인으로서는 상대방 합의를 구하기 위해 계약금 이상을 내놓아야 할 수도 있게 된다. 특히 지금처럼 부동산 시장 불황이 심화되어가는 시점에서는 이런 현상이 극명하게 나타나는 경향이 있다. 현재 시점과 비교해서 과거에 고분양가로 분양 받은 사람들의 경우에는 분양부동산의 가격 하락폭이 계약금 이상일 경우에는 분양계약에 따른 분양대금을 그대로 지급하기 보다는 계약금 정도를 포기하는 정도로 계약을 마무리하고 싶어한다. 하지만 반대로 분양회사의 경우에는 분양에 따른 제반비용(분양수수료 등), 재분양시 가격하락폭 등을 감안하면 계약금 몰수 정도로 계약정리를 원치 않게 된다. 더구나 통상 분양계약서에는 그간의 공정거래위원회 결정을 반영하여 계약위반에 따른 위약금액을 분양대금의 10%로 일률적으로 기재되어 있기 때문에 계약위반을 이유로 계약을 해제하게 되면 분양회사 입장에서는 분양계약을 그대로 이행했을 경우와 비교할 때 실손해에도 미치지 못하는 금액만을 배상 받고 계약을 마무리하는 불리한 결과로 이어지는 것이다. 때문에 최근 들어서는 계약해제 후 재분양 대신에 계약의 유지를 고집하면서 소송을 통해서라도 기존 수분양자에게 분양대금을 청구하는 사례가 늘고 있다. 그러다 보니 수분양자들과의 갈등은 예전에 비해 더욱 심하게 나타나고 있다. <저작권자(c)중앙일보조인스랜드. 무단전제-재배포금지.>
