서울 강동구 고덕택지개발지구 내 저층 아파트 용적률이 최고 2백%로 결정될 전망이다.
강동구는 5층짜리 저층의 재건축 용적률을 최고 2백%, 15층 이상 고층은 최고 2백50%로 하는 고덕택지지구(강동구 상일동·명일2동·고덕동 일대)지구단위계획구역 지정 및 계획 결정을 위한 도시계획안을 확정, 7일부터 15일간 공람공고에 들어갔다.
이에 따라 재건축을 추진 중인 이 지구 8개 단지 1만1천4백여가구의 재건축 사업이 급물살을 탈 전망이다.
그러나 용적률이 당초 조합 측이 요구한 2백50%대에서 2백%로 줄면 일반분양가구수가 30% 정도 감소해 조합원의 추가 부담금이 늘어날 것으로 보인다.
◇어떤 내용인가=공동주택부지 중 고덕주공 1∼7단지와 고덕시영·고덕공무원아파트 등 9개 5층짜리 아파트 단지는 제3종 일반주거지역으로 분류했다. 건폐율 30%·기준 용적률 1백90%에다 인센티브 10%를 포함해 최고 2백%까지 재건축할 수 있다.
15층 이상 고층은 건폐율 30%·기준 용적률 2백30%에다 인센티브를 합해 최고 2백50%까지 지을 수 있다.인센티브는 건축 한계선 등에 따라 차등해 주어진다.
연립주택 부지는 높이 7층 이하 제2종 주거지역으로 분류했다. 건폐율 60%, 용적률 1백80~2백%가 허용된다. 단독주택 부지는 제2종(7층·12층)과 제3종(단독)일반주거지역·자연녹지지역 등 4개로 구분했다. 이 중 제2종 일반주거지역은 건폐율 60%에 용적률 1백80~2백%가 적용되나 높이가 각각 7층과 12층으로 제한된다.
도로변의 제3종 단독주거지역은 건폐율 50%에 용적률 2백30~2백50%가 적용되고 15층 이하로만 지을 수 있다. 하지만 이들 단독주택지에는 아파트를 지을 수 없을 것으로 보인다. 강동구청 관계자는 "단독주택 주민들도 아파트 건축을 요구했으나 서울시 질의 결과 불가능하다고 판단해 연립과 다세대 등 신축만 허용할 방침"이라고 말했다.
◇의미·주민 반응=이번 구청안은 서울시와 주민의 의견을 절충한 성격이 짙다. 강동구청 관계자는 "주민 요구인 용적률 2백50%를 2백%로 낮춘 대신 아파트 재건축 때 층고 제한을 없앤 게 특징"이라고 말했다.
개포지구와 달리 평균 상한 용적률 제한을 두지 않았다는 것도 차이점이다. 이 안은 현재 비슷한 조건에 있는 강동구 둔촌지구의 지구단위계획수립에도 영향을 미칠 것으로 보인다.
하지만 이번 공람공고안은 구청의 의견이며 서울시 도시계획위원회 심의 과정에서 내용이 강화되거나 바뀔 수 있어 강동구 안이 그대로 확정될 지는 유동적이다. 이 안은 내년 초 최종 확정될 예정이다.
줄곧 용적률 2백50%를 고집하던 주민들도 이번 구청 안에 대체로 수긍하는 분위기다. 용적률을 2백% 이하로 하려는 서울시 의지가 확고하고 지난 6월 주민·시 사이의 용적률에 대한 이견 차로 지구단위계획 결정시한을 한차례 넘긴 바 있어 더 이상 물러설 곳이 없다는 판단으로 풀이된다. 고덕 주공2단지 변우택 조합장은 "용적률을 높게 고집하기보다 재건축을 빨리 하는 편이 낫겠다는 의견이 많아 대체로 구청안에 공감하고 있다"고 말했다.
◇수익성 있나=고덕주공 2단지(2천6백가구)의 경우 용적률 2백50%를 적용했을 때 일반분양 가구수가 1천3백80여가구로 예상됐지만 강동구 안대로라면 9백~1천여가구 정도만 일반분양될 전망이다. 이 경우 무상지분율이 1백50%에서 1백20~1백30%로 줄 게 된다. 대지 지분이 29평인 18평형 아파트 소유자라면 종전에는 44평형에 추가 부담금 없이 입주할 수 있었지만 이 안대로라면 35~38평형에 입주할 수 있을 것 같다.
고덕주공 1단지(7백80가구)도 용적률 2백50%일 때 무상지분율(조합원이 추가 부담 없이 받을 수 있는 산정기준)이 1백87%이지만 용적률이 2백%로 축소되면 무상지분율도 1백51%로 줄 것으로 조합측은 예상했다. 때문에 이 아파트 대지지분이 27평인 15평형 아파트가 재건축후 43평형에 입주하면 8평에 대한 지분 값을 돌려받지만 용적률이 2백% 이하가 되면 되레 2평 남짓한 분양가를 더 내야 할 것으로 추정된다.
서미숙 기자
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