[리모델링으로 돈벌기] 서교동 김진학씨 리모델링 계획

중앙일보

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리모델링바람이 거세다. 조금만 고치면 부동산가치를 올릴 수 있어 새로운 재테크수단으로 떠오르고 있는 것. 그러나 물건상태.위치 등에 맞게 리모델링을 해야만 가치를 최대한 높일 수 있다. 리모델링 전문업체인 리노플러스닷컴의 도움을 받아 조건별 최적의 리모델링 방법을 격주로 싣는다.

Q : 서울 지하철 2호선 홍대입구역 근처 3층짜리 단독주택이다. 지은 지 21년 됐는데 1층(33평)은 전세를 놓고, 2~3층은 직접 사용하고 있다.

아들 내외가 곧 분가하면 원룸으로 리모델링해 임대를 하면 어떨지 궁금하다. 공사자금이 빠듯한 것도 걱정이다. (김진학.서울 서대문구 서교동)

A : 김씨의 집은 홍익대뿐 아니라 연세대.서강대.이화여대까지 멀지 않아 대학생.직장인을 상대로 원룸 임대사업을 하기에 좋은 조건을 갖췄다.

일반주거지역이므로 건폐율 60%, 용적률 2백%까지 적용해 원룸으로 리모델링할 수 있다. 원룸은 다가구주택으로 분류되기 때문에 별도의 용도변경절차를 거칠 필요가 없다.

연면적 86평 중 김씨 부부가 거주할 공간은 20평이면 충분하다.자금부담을 덜기 위해 증축을 하지 않으면 나머지 66평에 11평짜리 원룸 6가구를 들일 수 있다. 사무실이 많은 곳은 이보다 큰 것이 좋지만 대학생을 대상으로 하면 이 정도면 적당하다.

건축공사비는 평당 약 1백80만원씩 총 1억5천만원 정도. 공사 선수금으로 3천만원만 먼저 내고 나머지 1억2천만원은 임대 후 보증금으로 충당하면 된다. 초기 투자비가 적고 자기 돈도 적게 드는 방법이다.

임대료를 평당 5백만원 가량 받을 수 있으므로 월세로 임대하면 가구당 보증금 2천만원에 월 40만원을 받을 수 있어 매달 2백만원 안팎의 수익을 올릴 수 있다.

반면 집을 고치지 않은 채 1층과 2층(각 33평)을 1억3천만원씩 전세를 놓아 보증금을 은행에 넣어둘 경우 월 1백8만원(금리 연 5%기준)밖에 수입을 기대할 수 없다.

공사비를 모두 은행에서 융자받을 경우 월 1백만원(연 8% 기준)의 대출이자를 갚아야 하지만 이를 감안하더라도 리모델링 후 월세를 놓으면 월 80만원이상 수입이 더 생긴다. 때문에 수익성에서도 충분히 승산이 있다.

더욱이 홍대입구 주변의 경우 월세비율이 60%를 넘는 전형적인 월세 선호지역인데 반해 기존주택의 경우 평형이 큰 만큼 월세부담이 커 적당한 임차인을 찾기가 쉽지 않다.신축과 달리 리모델링을 하면 취득.등록세를 물지 않을 수 있다는 점도 장점이다.

원룸은 충분한 수납공간을 확보해주는 것이 좋다. 학생 수요자들이 많으므로 자투리 공간을 이용해 책장을 붙박이로 만들어 주는 것도 방법이다. 2~3층에는 기존 베란다를 그대로 이용해 휴게공간으로 활용할 수 있다. 리모델링 공사는 기존 세입자의 전세계약이 만료되는 시기에 맞춰 시작하는 것이 좋다.

세입자가 있으면 미리 리모델링 공사계획을 알려 불필요한 갈등을 막는 것이 좋다.임대계약기간이 끝났다면 다행이지만 그렇지 않으면 세입자 때문에 공사를 못하는 일이 발생할 수 있기 때문이다.

리노플러스 안환용 실장은 "보통 원룸 리모델링은 평당 1백50만~1백80만원 선에서 공사를 할 수 있지만 수요층이 두터운 만큼 공급도 많은 지역이므로 가격을 조금 높여 차별화를 시도하는 것이 좋다"고 조언한다.

강황식 기자

※도움말=리노플러스닷컴(www.renoplus.com.02-576-0882)