[대박상권 이 곳 주목] 분지·나들목 상권 접목 … 직산 패션타운을 잡아라

중앙일보

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천안시 직산읍 삼은리에 위치한 직산 패션 아울렛이 매장 임대에 나섰다. 분지·나들목 상권이란 점이 큰 장점이다. 전국에서 손꼽히는 매출을 올리는 매장이 이곳에 있다. [조영회 기자]

패션업계의 ‘나들목 상권’이 뜨고 있다. 패션유통업계 등에서는 IC, 국도 등과 이어지는 교차로 인근 상권을 나들목 상권이라 부른다. 차량통행이 많은 도로가 입지 요건에 주요하게 작용한다. 천안에서는 국도변에 위치한 직산읍 삼은리 일대의 유명 의류 아울렛 매장이 부상하고 있다.

글=김정규 기자, 사진=조영회 기자

천안시 직산읍 삼은리 243번지 일대. 국도 1호선과 접하고 있는 직산 패션타운에는 2007년부터 유명 의류매장이 속속 입점하고 있다.

차량통행이 많은 왕복 6차로 국도변에 접해 있고, 근처도 유동인구가 적지 않은 편이다. 인근에 천안서북구청, 직산읍사무소 등의 관공서가 위치하고 있어 외곽지역 치고는 상권이 잘 형성돼 있다. 직산사거리부터 천안서북구청까지 상가가 빽빽하게 밀집돼 있다.

인근에는 수도권 전철역인 직산역이 있고, 성환역과도 멀지 않다. 기업 등이 밀집해 있는 충남테크노파크, 성거의 천흥공단과 마정공단, 남서울대학교, 직산·삼은초 등이 지척이다. 천안시청사, 천안경찰서 등도 5~10분 거리다.

멀지 않은 곳에 차암동 4·5공단이 조성, 대단위 공장들이 입주 중이다. 북천안IC도 예정돼 있다. 유동인구가 많은 농수산물 도매센터도 인근에 있다.

이곳은 2종 일반주거지역이며, 토지면적 1584㎡(480여 평), 건축면적 544㎡(165평), 지상1층, 건폐율 35%.

직산 패션 아울렛 관계자는 “편리한 교통망으로 원거리 쇼핑객은 물론 근거리 쇼핑객들에게 편리함을 제공하고 있다”며 “많은 브랜드와 상품을 제공하고, 주차시설도 잘 돼 있다”고 설명했다.

또 “이곳은 충남 서북부권, 경기 이남의 유일한 패션 아울렛타운으로 주변 신흥주거지역과의 연계, 임대공급으로 입점자 위주의 매장구성 및 운영 등이 장점”이라며 “충남 서북부권 주민들이 주 고객층이지만 차량 유입으로 인한 외지인 고객도 상당하다”고 강조했다.

아파트가 상권을 이끈다

직산에는 읍 단위 규모에는 걸맞지 않게 많은 아파트 단지가 조성돼 있다. 직산 패션 아울렛이 위치한 삼은리에만 코아루(285가구), 청림(480가구), 일진(144가구), 정석(108가구), 청호6차(266가구), 한도(294가구), 직산세광엔리치빌 1차(178가구), 2차(318가구) 등 2000가구가 넘는다. 국도 1호선 변에 854가구의 부영아파트(수헐리)도 자리하고, 인근 부송리에 우성8차(946가구), 청호4차(246가구), 청솔(204가구) 등이 있다. 군서리에 청호5차(282가구), 청호7차(97가구), 모시리에 대림(294가구), 상덕리에 산호아파트(494가구) 등 5500여 가구가 직산에 있다. 인근에 3000가구의 아파트도 개발 예정이다.

나들목·분지형 상권 노려라

유통업계 전문가들은 상권을 분석할 때 여러 가지 지형적인 여건을 고려한다. 이 아울렛은 다양한 조건 중 ‘분지의 법칙’에 걸맞는 게 큰 장점이다. 지리적 특성상 고객이 외부로 나가기 힘든 지형이 이 법칙의 골자다. 분지는 독점력도 가지고 있다. 일단 좋은 브랜드나 규모가 있는 업소가 하나 들어서면 심한 경쟁은 걱정하지 않아도 된다. 마케팅에서 말하는 선도자의 법칙에도 들어맞아 무모한 도전을 받지 않을 수 있기 때문이다.

또한 나들목 상권은 패션업체들의 매장 대형화 전략과 맞물려 인기를 얻고 있으며 주차의 편의성, 넓은 매장, 쾌적한 쇼핑공간 등으로 집객력 또한 높다.

대표적인 나들목 상권으로는 현재 봉담, 죽전, 청원IC, 파주 통일로, 포천, 김포 장기지구, 대전과 공주를 잇는 국도변, 곤지암, 남양주 국도변과 부산의 덕계동에서 용당까지 국도변 등이 꼽히고 있다. 강원도와 전라남도 권역에서 가맹점 매출이 우수한 곳이 많다는 점도 이를 뒷받침한다. 퇴근한 고객들이 밖으로 이동하기 불편한 상권이라면 어쩔 수 없이 소비가 집중될 수 밖에 없다는 것이다. 다른 곳으로 시선을 돌리지 않고, 항상 소비할 준비가 돼 있는 고객이 많은 곳이 ‘분지형 상권’이다. 많은 전문가들은 직산읍과 성거읍 등도 이러한 지형이란 분석을 내놓는다. 값비싼 천안 시내보다 임대료도 저렴하면서 알차게 돈을 벌 수 있는 곳이란 평가다.

나도 함께 하자-미투의 법칙

가게를 오픈하려는 이들은 점포 위치가 최대 고민이다. 목이 좋은 곳을 택하려면 터무니없이 비싼 임대, 분양가를 감수해야 하고, 돈을 적게 들이자니 한산한 상권에 한숨이 먼저 나온다. 적당한 금액에 좋은 점포를 얻기 위해 택하는 방법이 ‘미투(me too)의 법칙’이다. 체계적으로 상권을 분석한 후 입점하는 대규모 프렌차이즈 업체 등을 보고 가게를 여는 방법이다. 의류 대리점은 철저한 인구 이동, 배후 잠재 고객에 대한 수요 조사를 통해 입점을 결정하기 때문에 기준 대상으로 삼기에 적합하다.

직산 패션아울렛에는 이미 많은 유명 브랜드들이 입점해 있다. 매출이 만만치 않다고 한다.

직산 패션 아울렛 관계자에 따르면 나이키와 아디다스의 경우 월 매출이 1억3000만원에 달하고, 푸마 1억2000여 만원, 스프리스 8000~9000만원 정도의 월 매출을 올리는 등 스포츠 의류가 많은 인기를 얻고 있다. PAT가 7000만원 정도, 트루젠이 6000만원 정도의 월 매출을 기록하고 있다고 한다.