[부동산 컨설팅] 리츠상품이 나오면 임대업이 뜬다는데…

Q : 리츠상품이 본격적으로 나오게 되면 부동산 임대사업이 인기를 끌 것 이라는 이야기가 들린다. 그래서 중소빌딩을 매입에 세를 놓을까 한다. 정말 전망이 좋은가.

김정연 <서울 송파구 문정동>

A : 오는 7월부터 본격적으로 시행되는 리츠(REITs:부동산투자회사)에 거는 수요자들의 기대는 의외로 큰 것 같다.

아직 시행도 안됐는 데도 빌딩값이 오르고 아파트나 상가 분양이 활기를 띠는 게 바로 이런 영향이 아닌가 생각된다. 이는 다 리츠 상품이 나오면 부동산 시장이 달아오르면서 값이 오를 것이라는 기대 때문일 게다.

투자자들은 특히 부동산 임대업에 관심이 높다. 은행금리가 낮고 주식투자도 쉽지 않아 매월 안정적인 수익이 나오는 주택.상가.빌딩 임대업에 눈독을 들이는 것은 당연하다.

부동산 임대업은 정말 매력적일까. 결론부터 말하면 지나친 기대는 오히려 실망을 낳게 된다는 것이다.

수익성이 없다는 얘기는 아니다. 일부에서는 은행이자 두배 정도의 수익을 예상하기도 한다.

하지만 리츠 등장으로 임대료 등이 그대로 노출돼 세금 부담이 의외로 커지게 된다. 리츠는 수익과 지출을 공개하기 때문에 여건이 비슷한 개인 임대사업자도 수익을 비슷하게 맞추지 않으면 곤란해진다.

지금까지는 이중계약서 등을 통해 수익을 감춰 세금?적게 내는 일이 많았지만 앞으로는 그런 수법을 사용했다간 세무조사를 당하게 된다.

세금을 제대로 내게 되면 그만큼 수익이 줄 수밖에 없다.

간과해서는 안될 또 한가지는 임대료 신고제도다. 지금까지는 임대수익을 신고하지 않고도 집이나 상가 임대를 얼마든지 할 수 있었지만 관련 규정이 생기면 음성적인 임대수익은 생각할 수 없게 된다. 물론 임대료 신고제도는 말만 있을 뿐 별다른 추진은 없다.

하지만 임대사업자 관리와 임대료 폭등 등의 사태를 방지하기 위해 임대료 신고제도가 마련될 확률은 높다.

일례로 세입자가 납부하는 임대료에 대해 종합소득세 감면 혜택을 준다면 임대사업자의 세원(稅源)은 그대로 노출된다. 건물 주인들은 세금이 늘면 임대료를 올리면 될 게 아닌가라고 생각할 수 있다. 그러나 그게 쉽지 않다.

왜냐 하면 임대료 수익이 늘면 소득이 많아져 종합소득에 대한 누진율이 적용되므로 수입이 일정액을 넘으면 오히려 손해다.

게다가 국가 경제가 호전되지 않으면 임대료를 마냥 올릴 수도 없다. 리츠와 경쟁도 생각해야 한다.

리츠는 과학적인 관리로 경쟁력을 갖출 수 있지만 개인은 그렇지 못하다. 아무튼 리츠 등장으로 임대시장이 활성화할 가능성은 크지만 임대 수익률은 기대만큼 크지 않을 수도 있다는 점을 명심해야 한다.

최영진 전문위원