[재산 리모델링] 6년 뒤 은퇴 대비하려면 아파트 2채 처분할지 보유할지

중앙일보

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Q　경기도 수원에 살고 있는 회사원 김모(48)씨. 연구원으로 있는 현 직장에서 앞으로 6년은 더 일할 수 있지만 퇴직 후가 걱정이다. 김씨는 현재 거주하고 있는 33평형 아파트와 전세를 놓은 인근의 25평형 아파트를 잘 활용해 퇴직 후 월 300만원 정도의 고정 수입을 만들고 싶어한다. 아파트를 계속 보유해 시세차익을 노려야 할지 아니면 아파트를 팔아 주식에 투자하거나 상가 등 수익형 부동산으로 갈아타야 할 지가 고민이다.

A　최근 10여 년 동안 수도권의 아파트 값이 지속적으로 올랐기 때문에 아파트를 여러 채 구입해 재테크를 해온 40~50대의 고민은 처분이냐 보유냐의 여부일 것이다. 2008년 말 금융위기 이후 재건축 등 일부 아파트는 가격이 회복되고 거래도 제법 이루어졌다. 하지만 개발 재료가 없는 대다수는 거래량이 급감하면서 시세대로 팔 수 없는 상황이 지루하게 이어지고 있다. 김씨의 아파트도 시세차익이 별반 크지 않다. 전세를 놓은 아파트를 처분한다 해도 전세금 7000만원, 대출금 4500만원, 세금 등 거래비용을 제하면 실제로 손에 쥐는 돈은 1억원 안팎이다. 이 돈으로 상가 등 수익형 부동산을 구하기는 현실적으로 어렵다. 거주하고 있는 아파트까지 팔아 투자 대안을 찾는 것도 어려움이 따른다. 중학생과 초등학생 자녀를 두고 있기 때문에 거주 이동도 자유롭지 못하다.

◆다가구주택으로 두 마리 토끼 잡기=거주 문제를 해결하면서 안정적인 소득을 얻을 수 있는 대안이 하나 있다. 다가구주택을 사들여 월세를 받는 것이다. 본인이 직접 거주하며 5~6가구를 전·월세로 놓으면 거주와 임대소득이라는 두 마리 토끼를 한꺼번에 잡을 수 있다. 김씨가 아파트 2채를 모두 팔면 4억3000만원 정도의 자금을 확보할 수 있다. 이 정도면 전세를 끼고 6억원대 다가구주택 매입이 가능하다. 예상되는 월세는 50만원 정도다. 전세를 놓은 가구들을 앞으로 차근차근 월세로 전환한다면 퇴직 시점인 6년 후엔 월 200만~300만원의 수입이 어렵지 않을 것이다. 아파트 매도 시기는 거래량이 회복될 것으로 예상되는 올 하반기가 좋겠다.

◆적금과 펀드, 7대 3 비율로=노후자금과 교육비, 긴급 의료비 등의 비상자금 마련을 위해 어느 정도 위험자산 투자도 생각해야 한다. 적금에만 불입하고 있는 75만원 중 일부를 주식형 펀드에 투자하도록 하자. 최근 주가 변동성이 커지고 있는 것에 대비해 적금과 펀드 비율은 7대 3 정도가 좋겠다. 펀드의 목표수익률은 경제성장률과 물가상승률을 감안할 때 연 7~8%가 적당해 보인다.

◆정기보험으로 사망보장 늘리자=김씨 가족의 보험은 본인의 종신보험과 부인의 실손보험 및 연금보험, 큰아이의 어린이보험으로 구성되어 있다. 보장성 보험료 비중은 총수입 대비 4.1%로 일반 가정의 평균 8~10%에 비해 낮다. 연금보험료 비중은 11.5%로 적절한 편이다. 가족이 가입한 보험 모두 진단금 및 건강특약이 부가되어 있어 기본적인 보장은 구비돼 있다. 그러나 김씨 유고 시의 사망보장 3000만원은 너무 적다. 둘째 아이의 교육이 끝나는 시점을 고려해 사망보장 7000만원의 10년 만기 정기보험(보험료 5만원)을 추가로 준비할 것을 권한다.

◆추가적인 연금 가입 필요=김씨는 배우자 명의로 변액연금에 월 60만원씩 불입하고 있다. 향후 5년 납입한 후 거치기간을 지나면 배우자가 55세가 되는 해부터 연금이 나온다. 수익률을 8%로 가정하고 현재의 금리가 유지될 경우 월 35만원의 연금 수령이 예상된다. 국민연금을 감안하더라도 노후자금 목표인 300만원에 도달하려면 연금에 추가로 가입해야 한다. 교육비 등으로 지출을 줄이는 데 한계가 있기 때문이다. 따라서 현재 배우자가 가입한 연금의 납입이 끝나면 바로 다른 연금을 들어 연금 수령 목표액을 불려가는 게 바람직하다.

서명수 기자

◆이번 주 자문단=이재호 미래에셋증권 자산운용컨설팅 본부장, 곽창석 나비에셋 대표이사, 백찬현 푸르덴셜생명 컨설팅 라이프플래너, 박현식 삼성생명 투자자문역(왼쪽 위부터 시계 방향)

◆신문지면 무료 상담 신청=지방에 계신 분이나 직접 방문이 어려울 경우)로 연락 주십시오. 무료로 상담해 주고 상담 내용은 신분을 감추고 신문에 싣겠습니다. 전화번호와 자산 현황·상담 목표를 적어 주십시오.

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◆후원= 미래에셋증권·삼성생명·하나금융지주(가나다순)