[부자아빠 만들기] <9> 저금리 시대-부동산에 눈 돌리자①

금리가 떨어지면 일반적으로 부동산.주식.채권 등의 자산가격이 오른다.

주택구입자 입장에서는 우선 융자를 쉽게 받을 수 있어 주택 수요가 늘어나고 수익성이 낮은 예금상품에서 수익성 부동산으로 돈이 흘러갈 수 있기 때문이다. 따라서 저금리 시대에는 부동산이 일단 유망한 투자대상이 된다.

그러나 다른 변수도 많으므로 금리 외의 여러가지 상황을 종합적으로 고려해야 한다.

일본의 경우 1990년대 이후 지속적으로 금리가 하락해 제로금리에 이르기도 했지만 부동산의 가격은 지속적인 하락세를 면치 못했다.

올해 부동산 투자전략은 어떻게 세워야 하는지 부문별 투자 포인트에 대해 3회에 걸쳐 알아보기로 한다.

◇ 폭등은 없다〓최근 저금리 현상으로 일부 분야의 부동산이 회복세를 보이고 있지만 과거 70~80년대처럼 부동산 가격이 폭등하는 일은 없을 것으로 보인다. 부동산을 둘러싸고 있는 구조적 환경요인이 과거에 비해 많이 변했기 때문이다.

우선 국내 부동산 가격이 외국으로부터 '균등화 압력' (국제가격 수준에 맞추는 것)을 받고 있다. 예컨대 터무니없는 땅 값 때문에 공장이 해외로 이전하는 현상 등이 국내 부동산의 수요를 줄여 인하 요인이 되는 식이다.

90년대 들어 금리 자유화로 금융상품의 가격 경쟁력이 높아짐에 따라 부동산으로 과도하게 몰렸던 돈이 금융상품으로 분산되고 있는 점도 부동산 가격 상승을 막는 요인이다.

경제구조의 소프트화와 정보화로 땅의 효용가치가 떨어지고 있는 것도 변수다. 땅이 많이 필요 없는 정보기술산업의 확장에 따라 땅이 총생산에서 차지하는 비중이 줄어들고 있는 것이다.

마지막으로 아파트의 경우 분양가 자유화로 아파트 공급을 제한하는 요인이 사라져 과거와 같은 주택부족 사태는 오지 않을 전망이다.

특히 올해의 경우 부동산시장의 큰손인 기업들이 구조조정과 부채비율 감축 때문에 부동산을 추가로 매입할 여력이 없고 개인들도 소득 불균형이 심해진 상태다.

다만 소득수준이 높은 일부 개인들이 선호하는 교육.교통 등 생활여건이 잘 갖춰진 지역의 아파트만이 인기를 끌 것으로 보인다.

◇ 재건축과 수익성 부동산 호조예상〓외환위기 이후 저금리 시대를 맞이해 부동산시장에 나타난 두드러진 특징 중 하나는 재건축 아파트의 상승률이 가장 높다는 것이다.

재건축 사업에는 무상 이주비 지급 등의 금융비용이 많이 들어가기 때문에 저금리로 가장 크게 수혜를 보는 것이다. 이는 올해도 마찬가지일 것으로 보인다.

또 금리가 낮아지면 수익성이 높은 곳으로 돈이 움직이는 속성 때문에 수익성 부동산으로 돈이 몰리는 현상이 나타난다. 수익성 부동산이란 임대료를 받을 수 있는 상가.소형 건물 등을 말한다.

또 금융소득에 비해 임대수입은 소득원을 덜 드러내기 때문에 금융소득 종합과세를 피하려는 사람들의 투자대상으로도 각광받고 있다.

그러나 임대주택의 경우 여러 제약요인이 있어 수익을 올리기 쉽지 않을 것으로 판단된다.

웰시아닷컴(http://wealthia.com) 본부장