[경매로 돈벌기] 세입자처리, 법원 우선변제금으로

보통 세입자가 많은 법원경매물건은 인기가 없다. 선순위 세입자가 많으면 낙찰자가 전세 보증금을 물어줘야 할 위험이 있고, 후순위 임차인이 많으면 명도(세입자를 내보내고 소유권이전을 하는 절차)가 힘들기 때문이다.

그러나 회사원 심상기(45.서울 강서구 화곡동)씨는 임차인이 많아 두 번 유찰한 물건을 선택해 짭짤한 수익을 남겼다.

응찰자가 많은 물건은 낙찰가격이 높아 시세차익이 없으므로 굳이 위험을 안고 경매에 뛰어들 까닭이 없다는 판단에서 세입자가 많은 물건을 택했다. 몇 달을 탐색하다 서울 은평구 대조동 대지 76평, 건평 68평 2층 주택을 찾아냈다.

감정가가 2억2천만원이었으나 두 번 유찰해 최저입찰가가 1억4천여만원까지 떨어져 있었다. 현지 중개업소에 알아본 시세는 2억3천만원.

조용한 주택가에 있고 지하철역까지 걸어서 5분이면 닿을 수 있어 입지 여건은 좋았다. 주변에 재래시장.쇼핑센터.학교가 많아 세입자를 구하기도 쉬운 곳이었다.

그러나 선순위 저당권(1998년 4월 30일)뒤에 네 명의 후순위 세입자가 있는 게 흠이었다. 네 명 모두 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 물어주지 않아도 됐으나 명도가 쉽지 않을 것 같았다.

沈씨는 세입자들이 법원으로부터 배당받을 가능성을 따져 보았다. 배당을 받는다면 명도문제가 해결되기 때문.

세입자들은 근저당 세 건,가압류 한 건에 밀려 배당을 받을 가능성이 없었으나 모두 전세보증금이 3천만원 이하로 '우선 변제대상' 이었다.

沈씨는 지난 1월 1억7천5백만원을 써내 이 물건을 낙찰했다. 우선 변제대상인 네 가구는 모두 주택임대차보호법에 정해진 변제금액인 1천2백만원씩을 돌려받았다. 낙찰가의 절반은 우선 변제대상 세입자들의 보증금 중 최고 1천2백만원을 배당한다는 법규에 따른 것이다.

이에 따라 沈씨는 큰 탈 없이 세입자를 내보냈고, 집 수리를 한 뒤 전세를 놓아 9천6백만원을 회수했다. 총비용은 낙찰가 1억7천5백만원, 세금.부대비용 1천4백만원 등 1억8천9백만원. 시세가 2억3천만원이니 지금 판다 해도 4천여만원 이득을 본 셈이다.

이 사례는 소액임차인 네 명이 4천8백만원을 우선 변제받은 뒤 1순위 저당권자가 7천만원을 전액 배당받고, 2순위 저당권자는 남은 금액 중 일부만 배당받은 경우다.

성종수 기자

*도움말 : 유승컨설팅(02-5949-300)