[부동산 재테크]전세금 안떼이려면

요즘같은 불경기에 사전에 알아보지도 않고 전세들었다가 전셋집이 경매처분돼 전세금을 떼이는 일이 종종 벌어지고 있다.

전문가들은 이런 낭패를 당하지 않으려면 사전에 문제 소지가 있는 사항을 철저히 알아본뒤 전세계약을 하는 것은 물론 특히 담보금액이 많은 집은 무조건 피해야 하고 그렇지 않은 집도 전세금을 받을 수 있는 안전장치를 확실히 해둬야 한다고 경고한다.

◇ 이런 집은 피하라 = 전세계약후 확정일자를 받는다 해도 선순위 채권자가 있으면 경매처분때 전세금 전액을 돌려받지 못하는 경우가 있다.

따라서 전셋집을 구할때 이런 집은 피하는게 좋다.

또 예고등기로 소유권이 불명확하거나 압류.가압류가 돼 있는 집도 기피대상. 주택에 대한 이같은 권리관계는 등기부등본을 살펴보면 알 수 있다.

등기부는 표제부와 갑구.을구로 구성돼 있다.

표제부에는 세들어 살려는 주택이 등기부등본상의 내용과 일치하는 지를 확인할 수 있고 갑구는 소유권 보존등기.이전등기.가등기 등 각 권리의 변경등기와 말소 등이 기록돼 있다.

갑구에서는 주택소유자에 대한 확인과 권리관계를 확인하면 된다.

을구는 지상권.지역권.저당권 등 권리의 변동사항이 기재돼 있어 소유권이외의 권리관계를 확인할 수 있다.

◇ 전세보증금 안전장치 = 전세계약후 가장 유의할 점은 보증금의 회수여부다.

전세 보증금 안전장치는 확정일자 날인.전세권 등기.전세금 보장보험 가입 등 크게 3가지가 있다.

확정일자 날인은 가장 싸면서도 간편한 방법이다.

확정일자만 확실히 해두면 임대차보호법상 제3자에게 대항할 수 있는 권리를 가질 수 있다.

하지만 스스로 경매를 신청할 수는 없다.

방법은 전세계약 체결후 전입신고를 하고 동사무소 등에서 임차계약서에 확정일자를 받으면 된다.

전세권등기는 집주인의 동의를 얻어야만 가능하다.

전세권 등기를 하면 제3자에 대해 대항력이 인정되고 집주인의 동의없이도 양도.임대.재전세를 놓을 수 있다.

또 전세금 반환을 위해 경매를 신청할 수도 있다.

하지만 집주인의 동의를 얻기 힘들고 등기비용도 만만치 않게 든다.

전세금 보증보험은 집주인의 동의없이도 가입이 가능한데 보험료는 매년 전세 보증금의 0.5%선이고 전세 계약체결일로부터 5개월 이내에 가입하면된다.

하지윤 기자