경기불황으로 부동산 시장이 전반적으로 침체돼 있지만 수도권 주요지역의 신규 아파트나 준농림지, 개발예정지 주변의 토지등은 인기가 높다.
값이 오르고 매물도 귀해 매입하기가 여간 어렵지 않다.
투자가치가 높아 수요가 많이 몰리고 있기 때문이다.
아무리 불경기라도 장사가 잘 되는 상품은 있게 마련. 부동산 투자도 이런 틈새시장을 노려야 실패하지 않는다.
더욱이 봇물을 이루는 매물과 경매 부동산중에는 값싸고 투자성 있는 상품이 적지 않아 이를 노리는 것도 불황시대 성공투자의 한 방법으로 꼽힌다.
◇ 상가 = 현재 경기가 최악의 상황이지만 초보자로서는 아파트 단지내 상가가 안전한 편이다.
다만 대형 상업시설에 고객을 뺏기는 판매업종보다는 세탁소.제과점.소규모 학원용등 생활 밀착형으로 업종을 한정하는 게 좋다.
단지규모가 크다고 다 장사가 잘된다는 보장은 없다.
상가면적은 작을수록 좋지만 가구당 0.5평비율이면 상권형성에 큰 문제는 없다.
물론 지하철이나 버스정류장에서 단지로 들어오는 주출입구에 자리잡았는지등의 조건도 따져야 한다.
일반상가는 백화점같은 대형시설을 피할 수 있는 우회업종을 선택하면 오히려 대형 상업시설 구매고객을 끌어들이는 이른바 '이삭줍기' 에 의한 영업 활성화가 가능하다고 전문가들은 말한다.
역세권의 경우 장기적인 투자차원에서 착공되지 않은 신역세권에 눈을 돌리는 것도 효과적인 방법이다.
상가전문가들은 단선역 (單線驛) 보다 환승역의 유동인구가 1.5~2.5배 정도 많은 점을 고려할 때 착공이전 역세권을 눈여겨 보라고 권한다.
◇ 아파트 = 서울강남과 신도시의 기존아파트는 이미 값이 많이 올라 설령 앞으로 값이 오른다해도 피하는 게 좋다.
상승폭이 적어 취득세.등록세등 세금에다 금융비용까지 감안하면 도리어 손해볼 가능성이 높기 때문이다.
그러나 김포.용인.남양주등지에서 분양되는 신규아파트는 아직 시세보다 분양가가 싼 편이어서 차익을 기대할 수 있다.
물론 청약통장 소지자에 해당되는 일이다.
최근 정부의 주택공급 규칙 개정에 따라 지역우선 분양물량이 30%로 줄어 상대적으로 타지역 주민들의 분양기회가 많은 20만평이상의 택지개발지구가 유망지역. 채권을 쓰더라도 중.대형 평형의 경우 수천만원씩의 차익을 남길 수 있다.
김포.파주등 대단위 민간 아파트단지도 지역우선에서 미달되는 경우가 많아 서울 수요자들은 관심을 가질만 하다.
서울.부산.대구등 지하철 건설이 계획돼 있는 대도시의 경우 노선만 확정된채 아직 착공하지 않은 역세권 지역의 기존 아파트를 매입하는 것도 장기이익을 챙길 수 있는 한 방법이다.
재개발.재건축지역은 값이 많이 오른 지역보다 앞으로 상승 가능성이 있는 사업초기지역을 택하는 것이 유리하다.
◇ 자투리땅 = 우선 원룸 다가구및 다세대주택과 상가주택, 소형 임대사무실건설을 통해 수익성을 높일 수 있다.
그러나 원룸은 일단 고급화로 승부를 걸어야 성공을 거둘 수 있다.
특히 주차장법의 강화로 주차시설의 확충이 불가피해진 만큼 건축비를 많이 들여서라도 고기능.고급화하면 임대료도 많이 받을 수 있다.
건축비를 평당 30만원정도만 더 들이면 임대료는 평당 50만원이상을 더 받을 수 있다는 게 부동산중개업소들의 얘기다.
실제 대학가나 서울강남 주요지역에서는 대부분 고급화시킨 형태로 원룸주택을 짓고 있는데 이 때문에 수년전에 지은 낡은 원룸주택 입주자들이 고급원룸으로 대거 이동하고 있다.
입지는 대학가나 역세권등이 좋다.
요즘 공급과잉으로 임차인을 찾지 못해 비어있는 원룸주택이 부지기수다.
상가주택도 주변상권을 감안해 건설해야 실패하지 않는다.
주거지역이라면 학원용이나 음식점 용도가 좋고 도심지엔 오피스텔형 임대사무실이 수익성이 높은 것으로 분석된다.
◇ 준농림지 = 전원투자의 대표 상품으로 꼽히던 대로변 준농림지는 가급적 피하는 게 좋다.
그동안 값이 너무 오른데다 최근 정부의 준농림지 규제강화로 음식점.여관등을 짓기가 어렵기 때문이다.
값이 내렸는데도 살 사람이 나서지 않을 정도로 투자 메리트가 없어졌다.
반면 도로변 안쪽에 있는 전원주택 용도는 값이 도리어 상승세여서 이런 곳을 노리면 좋을 것 같다.
장기투자목적의 농지매입은 일단 농사여부를 감안해 결정해야 한다.
농사를 짓지 않고 놀릴 경우 행정기관으로부터 강제처분 명령을 받기 때문에 신중한 투자가 요망된다.
농사만 해결할 수 있는 길이 있으면 투자전망은 밝다.
물론 앞으로 개발 잠재력이 큰 땅을 골라야 한다.
개발 규제가 풀리는 임야도 위치만 좋으면 성공이 기대되는 상품.
◇ 전원주택 = 서울에서 멀리 떨어진 곳보다 가까운 지역의 전원주택이 투자성은 높다.
비록 값이 비싼 편이지만 환금성이 좋아 앞으로 상승여지도 많다.
실제로 이미 완공된 수도권 전원주택 가운데 교통편이 좋은 곳은 그동안 2천만~7천만원 정도 올랐다.
반면 위치가 좋지 않은 곳은 도리어 내렸다.
값이 오른 전원주택은 주변의 땅값이 올라 자연적으로 값이 상승한 것. 따라서 앞으로 교통여건이 좋아지고 도시가 팽창하면 자연히 땅값이 오르게 마련. 발전 가능성이 높은 파주.김포.용인등이 수도권 유망 전원주택지로 꼽힌다.
◇ 오피스텔 = 한마디로 투자대상으로 부적격이라는 게 전문가들의 진단. 요즘 신도시에 아파트형 오피스텔은 인기가 높지만 일단 조심해야 할 대상이다.
오피스텔 건축기준상 각 실 전용면적의 30%까지만 주거공간으로 사용할 수 있도록 돼 있어 아파트식으로 꾸민 오피스텔은 건축법 위반으로 준공허가가 떨어지지 않을 공산이 크기 때문이다.
경기도와 성남.고양시도 그런 사실이 발각될 경우 방 한칸만 남기고 나머지는 원상복구토록 조치할 방침이어서 아파트로 믿고 분양받은 사람은 낭패를 볼 가능성이 크다는 것이다.
이렇게 되면 대형보다 소형이 도리어 투자가치가 높을 것으로 보인다.
소형은 원룸형태의 주거나 임대사무실로도 사용할 수 있어 그만큼 활용도가 높기 때문이다.
신도시보다 서울의 임대수요가 많은 점도 고려할 사항. 비록 공급물량이 넘쳐 임대하기가 어려울 것이라는 우려도 없지 않지만 역세권.대학가등은 그래도 수요가 살아있는 편. 문제는 임대 수익률인데 임대료가 투자비 (분양가) 의 55%이상은 돼야 투자가치가 있기 때문에 과연 이를 충족시킬 오피스텔이 얼마나 될 것이냐가 관심대상이다.
따라서 순수 업무용인 대형보다 업무및 주거겸용의 소형이 유리한데 일단 전철역과 가까우면서도 배후에 주거단지가 있는 곳이 좋다.
서울에서는 도곡동과 수서일대, 대학가 오피스텔이 임대용 투자적지로 꼽힌다.
최영진.손용태.황성근 기자
◇ 도움말 주신분
▶정진우 한국부동산문제연구소장 ▶박정수 키라컨설팅 이사 ▶유종률 건국헤지펀드 사장 ▶원무식 용공인중개사사무소 대표 ▶정춘보 신영건업 사장 ▶정용현 서울컨설턴트 대표 ▶이창훈 남도공인중개사 사무소 대표
