전세 확정일자 꼭 받아야…살던 집 경매되면 보증금 회수 못해

경기침체가 장기화되고 기업들의 부도가 늘면서 세들어 살던 집이 경매처분되는 일이 자주 벌어지고 있다.

세들 당시 깨끗하던 등기부등본이 어느날 갑자기 거액의 근저당이 설정돼 있는 경우도 많아 수시로 저당권 설정여부를 챙겨봐야 나중 큰 낭패를 당하지 않는다.

서울 대치동 우성아파트 32평형에 전세를 살고 있는 朴모씨 (45세) 의 예를 보자. 당초 건물등기부상에 S은행으로부터 5천만원의 근저당이 설정돼 있었지만 크게 신경쓰지 않았다.

아파트 시세가 2억7천만원이어서 근저당 설정금액에다 전세금 1억2천만원을 합해도 1억원이 남아 설령 경매에 넘어가더라도 전세금을 받는데 아무 문제가 없을 것으로 생각했다.

그래서 朴씨는 재산권 보호장치인 전세권 설정이나 확정일자를 받아놓지 않았다.

그러나 집 주인은 그후에 집을 담보로 상호신용금고로부터 7천만원을 더 대출받았다.

朴씨는 이런 사실을 뒤늦게 알고 확정일자를 받아 놓았지만 경매 낙찰금 배당순위가 맨 나중으로 밀려 경매 처분될 경우 전세 보증금 전체를 회수하기 어려운 입장에 처해 있다.

이런 처지는 비단 朴씨만의 일이 아니다.

전세집을 구할때 가장 먼저 챙길 일은 그 집의 등기부등본을 열람해 근저당이나 가압류 관계를 알아보는 것. 전세집을 구할때는 근저당 설정등이 전혀 없는 집을 고르는 것이 가장 좋지만 부득이한 경우엔 저당금액과 전세금의 총 합계가 ▶아파트는 시가의 70% ▶단독.연립주택 60%이하인 집을 선택해야 한다.

이 정도이면 경매처분 되더라도 전세금을 전액 찾을 수 있기 때문이다.

물론 입주후 즉시 전입신고와 함께 확정일자 받는 일을 잊어서는 안된다.

확정일자를 받아 놓으면 그 후에 설정된 근저당이나 가압류보다 낙찰금을 우선해 배당받을 수 있는 자격이 생긴다.

확정일자를 받았다고 다 낙찰금 배당자격이 주어지는 것은 아니다.

입주와 함께 전입신고를 마쳐야 그 효력이 생기는데 확정일자를 먼저 받고 나중에 입주나 전입신고를 한 경우엔 입주 또는 전입신고일중 늦은 날이 권리행사의 기준일이 된다는 사실을 알아둬야 한다.

임대차보호법상 어떤 채권보다 우선 지급토록 돼 있는 소액 보증금은 확정일자를 받지 않았더라도 입주와 전입신고만 하면 일정액을 최우선 배당받을 수 있다.

강서규 기자