규제 완화가 본격적으로 시행되면서 재건축 사업장들은 바빠지고 개발이익을 기대한 투자자들의 발길도 잦아질 것으로 예상된다.
①사업성 좋아진다=재건축 용적률(대지 면적 대비 지상 건축 연면적 비율)은 사업성과 직결된다. 용적률이 높으면 그만큼 아파트를 더 지을 수 있어 분양 수입이 늘어난다. 앞으로 조합은 자치단체의 용도지역별 제한에 상관없이 건축기준이 허용하는 범위에서 용적률을 법적 상한까지 최대한 높일 수 있다. 법적 상한 용적률은 건축심의에서 최종 결정된다. 이 때문에 법적으로는 2종 주거지역 250%, 3종 300%가 한도지만 단지에 따라 다소 차이가 날 수 있다. 3종 지역이더라도 높이 제한 등으로 280%까지만 올릴 수 있다면 280%가 법적 상한 용적률이다.
②중대형 위주로 바뀐다=재건축 단지에 전용면적 60㎡ 이하인 소형주택이 줄어든다. 건립 가구 수의 20%를 소형으로 지어야 하는 제도가 없어지기 때문이다. 대신 소형주택 건립 의무 기준이 바뀌어 당초 자치단체가 정한 정비계획 용적률을 초과한 용적률의 30~50%를 소형주택으로 지으면 된다. 구체적인 비율은 자치단체에서 조례로 정한다. 서울시는 아직 비율을 확정하지 못했는데 소형주택 공급을 늘리기 위해 50%로 결정할 가능성이 크다. 법적 상한 용적률 허용으로 전체 건립 가구 수가 크게 늘면서 소형주택의 가구 수는 지금보다 늘어날 수 있어도 비율은 줄어들 것으로 예상된다.
③임대주택 줄어든다=임대주택이 완전히 없어지는 게 아니다. 법적 상한 용적률에 따라 재건축하는 단지에는 임대주택을 들여야 한다. 임대주택 규모는 소형주택과 같다. 조합은 건축비만 받고 소형주택을 자치단체 등에 넘긴다. 임대주택 역시 줄어 임대주택 건립에 따른 조합원 부담이 다소 가벼워질 것으로 예상된다. 용적률이 법적 상한까지 올라가면서 일반 분양분이 늘어 비용보다 수입이 많아져서다.
그런데 이전 규정에 따라 임대주택을 포함해 공사 중인 단지들은 임대주택 물량을 일반 분양할 수 있을 것 같다. 조합원들의 동의를 받고 바뀌는 소형주택 건립 조항을 지키면 된다. 이들 단지는 건립 가구 수의 20%를 소형으로 짓고 있기 때문에 대부분 변경된 소형주택 규정에 맞다. 강동구 고덕주공1단지, 서초구 서리풀재건축 등이 해당된다.
④재건축 쉬워진다=재건축 여부는 안전진단에 달렸다. 안전진단을 통과해야 재건축을 시작할 수 있다. 8월부터 안전진단 절차가 간소화된다. 전문기관의 진단이 두 차례에서 한 차례로 줄어든다. 안전진단 시기도 앞당겨져 자치단체에서 재건축 계획을 세울 때 안전진단을 미리 해 재건축 대상지를 정한다. 지금은 재건축 대상지부터 정한 뒤 안전진단을 받게 한다.
안전진단 난이도는 이미 낮아졌다. 정부는 1월 안전진단 기준을 바꿔 구조 안전성의 비중을 낮추는 대신 주거환경·비용 분석 항목의 비중을 높였다.
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◆투자 유의점=재건축 투자 전망이 전체적으로 밝아지긴 했지만 단지에 따라 기상도는 달라질 것으로 예상된다. 재건축 규제가 완전히 없어지는 게 아니어서 단지별로 규제 완화의 혜택이 제각각이기 때문이다. 특히 용적률은 건축심의를 거쳐야 구체적인 법적 상한을 알 수 있으므로 섣부른 기대는 금물이다.
여기다 아직 풀리지 않는 규제도 있다. 조합원 명의변경 금지와 재건축부담금 규제가 대표적이다. 조합 설립 이후 사실상 재건축 거래를 제한하는 조합원 명의변경 금지는 강남 3구(강남·서초·송파구)에 살아있다. 한강변 초고층 재건축을 위한 합동개발 구역에서 단지별로 재건축 부담금이 차이가 날 수 있다.
J&K부동산투자연구소 권순형 소장은 “단지에 따라 재건축 전망·사업성 등의 차이가 크게 벌어질 수 있기 때문에 확실성 위주로 투자해야 한다”고 말했다.
안장원 기자
