[REAL ESTATE] 이 동네 다르고, 저 동네 다르고 지역따라 울고웃는‘부동산 팔자’

지역에 따라 부동산 ‘팔자’가 다르다. 분양 등 각종 부동산 제도 적용의 중요한 잣대가 지역이기 때문이다. 지역 분류는 갈수록 세분화하고 있어 헷갈리는 경우도 적지 않다. 이명박 정부가 부동산 규제를 지역별로 차별화해 완화하면서 특히 수도권에서 복잡하다.

◆아파트 분양=분양과 관련한 지역 종류가 가장 많다. 특히 전매제한은 ▶수도권이냐 지방이냐 ▶공공택지냐 민간택지냐 ▶과밀억제권역이냐 아니냐 ▶투기과열지구 여부의 네 가지 지역 분류가 복잡하게 얽혀 있다.

2005년 분양가 상한제가 도입되면서 공공택지냐 민간택지냐가 중요해졌다. 공공택지는 택지지구·신도시·경제자유구역·행정복합도시·혁신도시 등 정부가 정책적으로 개발하는 대규모 개발지역을 말한다. 민간택지는 공공택지 이외의 땅이다.

그런데 송도는 경제자유구역이지만 영종·청라와 달리 민간택지다. 매립지여서다. 공공택지로 분류되는 경제자유구역에 매립지는 제외된다. 송도와 영종·청라 간의 차이는 더 커질 것 같다. 정부가 민간택지 분양가 상한제를 폐지할 방침이기 때문이다. 이렇게 되면 송도에는 전매제한이 아예 없어진다.

이명박 정부 들어서는 과밀억제권역이 주목받고 있다. 과밀억제권역은 정부가 인구의 지나친 집중을 억제하기 위해 지정한 지역. 정부는 수도권 전체의 전매제한을 일률적으로 완화하지 않고 과밀억제권역에서 상대적으로 덜 풀었다.

투기과열지구는 청약 과열을 억제하기 위해 도입됐다. 노무현 정부 때 수도권은 물론 충청권과 지방 광역시로까지 확대됐으나 주택시장이 가라앉으면서 지금은 강남 3구(강남·서초·송파구)에서 명맥만 유지하고 있다.

◆재건축·재개발=재건축·재개발 제도에서 지역 구분은 그동안 대수롭지 않았다. 개발 요건 등 세부 기준을 제외하면 재개발 임대주택 건립 의무 정도만 수도권·지방으로 나눠 차이 났기 때문이다. 정부는 건립 가구 수의 17% 이상을 임대주택으로 짓도록 하면서 지방에선 비율을 절반까지 완화할 수 있도록 했다. 투기과열지구에서 재건축 조합원 명의를 바꿀 수 없지만 조만간 조합원 명의 변경 제한이 없어질 예정이다.

그러다 이명박 정부가 도심 주택공급 확대를 위해 재건축을 활성화하기로 하면서 재건축에도 과밀억제권역이 도입됐다. 정부의 재건축 용적률 상향 방침에 따라 마련된 관련 법령 개정안은 과밀억제권역에만 법적 상한 용적률을 허용하기 때문이다. 과밀억제권역이 아니면 지금과 같은 용적률 규제를 받는다. 이는 과밀억제권역에서 주택 수요에 비해 공급이 부족해 용적률을 높여 공급을 늘릴 필요가 있다고 보기 때문이다. 수도권 대부분이 과밀억제권역이지만 용인과 안산 등은 빠져 있다.

안장원 기자