개발이익환수제 윤곽…재건축시장 애간장

중앙일보

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▶ 분양 승인 신청을 하면 재건축 개발이익환수제 적용을 피할 수 있어 사업 추진에 박차를 가하고 있는 서울 잠실지구 재건축 아파트 전경. [중앙포토]

재건축 개발이익환수제의 윤곽이 드러났다. 애초 예상보다는 환수 폭이 상당히 작겠지만 재건축 사업 단지에 타격이 불가피할 전망이다. 조합원 부담금이 늘어나고 새로 지은 아파트의 몸값이 임대주택이 없는 단지에 비해 떨어질 것으로 예상돼서다.

이 때문에 재건축 조합들이 집단 반발하고 있는 가운데 환수제의 구체적인 내용과 시행시기 등이 불확실해 각 추진단지들은 이해득실을 따지느라 분주하다. 재건축 시장은 더욱 얼어붙었다. 간간이 이어졌던 매수 문의마저 완전히 끊긴 채 매물을 내놓은 주인만 애를 태운다. 주택거래신고제에 연이은 충격이어서 가격은 더 떨어지고 거래 실종은 더 심해질 것으로 보인다.

◆적용대상은 20만여가구=이 제도의 적용 대상은 분양승인 신청 이전 단계인 재건축 추진대상 단지다. 이 제도의 시행 예정 지역인 서울.수도권 과밀억제권역에서 분양승인 이전 단계여서 환수제 대상이 되는 재건축단지는 모두 20만여가구에 이르는 것으로 업계는 본다.

우선 17만여가구로 추산되는 사업승인 이전 단지들은 재건축으로 늘어나는 용적률의 25%를 표준건축비만 받고 임대주택으로 지어 내놓아야 한다. 사업승인을 받은 뒤 아직 분양승인을 신청하지 않은 3만여가구는 용적률 증가분의 10%에 해당하는 가구수에 대해 공시지가와 표준건축비만 받고 임대주택을 제공해야 한다.

분양승인 이후 단계의 단지는 환수제가 적용되지 않는다. 조합원 동.호수 추첨과 일반분양으로 각 가구의 주인이 정해져 임대주택으로 활용할 여분이 없어서다. 10만여가구가 해당한다. 정부는 이 제도가 시행되면 서울에서 연간 3000여가구의 임대아파트가 추가로 공급되는 효과를 가져와 집값 및 전셋값 안정에 기여할 것으로 기대한다.

◆사업승인 이전이 추가 부담 적어=환수제의 요지는 임대주택 공급이다. 조합의 부담으로 임대주택을 '싸게' 지으려는 것이다.

중앙일보조인스랜드가 분양가가 확정돼 일반분양된 단지를 대상으로 분석한 결과, 사업승인 이전 단계의 추가 부담이 이후보다 적을 것으로 나타났다. 이전 단계는 땅값에 대해선 용적률로 보상받아 실제 건축비와 표준건축비의 차액만큼 부담만 늘어나지만, 사업승인 이후의 경우 이 부담과 함께 땅값도 시세의 절반 이하인 공시지가로 받기 때문이다.

서울 3차 동시분양에 나왔던 서울 송파구 잠실 주공4단지를 예로 들면 용적률 증가분의 25%를 임대주택으로 짓는 데 따른 조합원 추가 부담금은 1330만원. 용적률 증가분의 10%를 임대주택으로 넘기면 조합원당 5944만원을 더 내야 한다. 세배가 넘는다.

지난 1월 분양된 강남구 역삼동 개나리3차 재건축 단지에선 네배 이상 차이가 났다.

주거환경연구원도 연면적 증가분의 10%만큼을 임대주택으로 제공하는 경우 추가 부담금이 가구당 평균 3000만원 정도로 내다봤다.

늘어나는 용적률의 25%를 임대아파트로 짓지을 때 그만큼 용적률을 더 받게 돼 재건축아파트의 대지 지분은 5~11% 줄어들게 될 것으로 보이지만 재건축 과정에서는 별 영향이 없다. 한국감정원 곽기석 단장은 "땅값이 비싸 시세와 공시지가 차이가 큰 강남권 등의 부담이 더 크다"고 말했다.

이에 따라 정부가 내놓은 환수제가 시행될 경우 사업승인 이전 단지들은 사업승인 때까지 속도를 내지 않고 승인받은 단지들은 일반분양을 서두를 것으로 예상된다.

사업승인을 받았더라도 지난해 7월 1일 이후 승인은 신청한 재건축 단지들은 환수제 대상에서 벗어나기 어렵다. 이 단지들은 공정률 80% 이상 단계에서 분양하는 후분양이 적용돼 앞으로 2년 이상 지난 뒤에나 분양이 가능해지기 때문이다.

용적률 변화가 거의 없이 1대1 재건축을 추진하는 중층 단지들의 사업전망은 더욱 어두워질 것으로 업계는 본다. 재건축을 통해 중대형 평형으로 집을 키우려고 하는데 지난해 중소형 평형 의무비율 확대 도입으로 어렵게 된 데다, 임대주택까지 지어야 하기 때문이다.

일반분양을 마친 재건축 단지나 재건축을 추진하지 않은 일반아파트의 경우 임대주택을 들이지 않게 돼 어느 정도 반사이익을 볼 수 있을 것이라는 관측도 있다.

안장원.서미숙 기자