집을 사거나 전세집을 구할 때-안전장치 이렇게

전세집을 얻거나 집을 살 때는 각종 안전장치를,그것도 정확하게 해두어야 나중에 자신의 권리를 주장할 수 있다.
◇전세살 때=전세집은 근저당등 다른 채권자에 대한 대항력(對抗力)을 갖추는 것이 무엇보다 중요하다.
주택임대차보호법에 따르면 주택의 임대차는 설령 임대차 관련 등기를 해놓지 않은 경우에도 임차인이 주택의 인도(입주)와 함께 주민등록(일명 전입신고)을 마친 그 다음날로부터 제3자에 대해 대항력이 있다고 돼 있다.
즉 주택인도와 주민등록이전등 두가지 조건을 동시에 갖춰야만 대항력을 갖게 된다는 얘기다.
대항력은 이사하기전 제3자가 먼저 근저당등 일체의 권리를 설정하지 않았을 때만 효력이 있다.
이사하기전 근저당이 이미 설정돼 있다면 주소만 옮기고 이사하는 것만으로는 전세금을 안전하게 지킬수 없다.
이 경우 이사한뒤 바로 확정일자를 받아놓거나 전세권 설정등기를 해 두어야만 비로소 나중에 설정된 근저당에 우선해 법원에서배당받을수 있다.전세권 설정등기는 전세보증금을 지킬 수 있는 좋은 방법이긴 하지만 임대인 동의를 받아야 하고 등기비용도 비싼 것이 단점이다.
반면 확정일자는 임대인의 동의가 필요없고 비용도 기껏해야 1천원이하인데다 효력은 전세권 설정과 거의 비슷하다.
확정일자는 임대차계약서만 준비해 관할 등기소나 공증인 사무실에서 날인받으면 간단하게 끝난다.
◇집을 살 때=집을 매입한 경우에는 등기이전을 해야만 완전한소유권을 주장할 수 있다.등기이전은 직접 하거나 일정한 수수료를 내고 법무사에게 맡길 수도 있다.
또 취득세.등록세.교육세도 납부해야 한다.우선 취득세는 주택을 매입(잔금지급일 기준)한후 30일이내에 시.군.구청 부과과에 자진 납부해야 한다.
취득세액은 과세표준액에 세율(2%)을 곱해 결정되는데 기존 주택매매의 경우 검인계약서에 기재된 금액의 80%를 과세표준액으로 보면 된다.전용면적이 85평방m를 초과할 때는 취득세의 10%에 해당하는 농어촌특별소비세를 별도로 내야 한다.자진납부기간(30일)을 넘기면 20%의 가산세를 물어야 한다.
등록세는 주택을 취득한 후 등기소에 등기서류를 제출하면서 관할 시.군.구청 부과과에서 고지서를 발부받아 지정하는 금융기관에 내면 된다.과세표준액은 취득세 과표와 같고 세율은 3%,또등록세의 20%에 해당하는 교육세를 함께 내야 한다.
등록세를 늦게 낸다고 가산금은 붙지 않지만 주택을 매입한 뒤60일이내에 등기하지 않으면 기간에 따라 등록세의 최고 3백%에 해당하는 과태료를 물어야 한다.

<손용태 기자>