<이건이렇습니다>전세금 안떼이려면-확정일자 받아둬야 안전

부동산은.천(千)의 얼굴'을 가졌다 해도 과언이 아닐 정도로변수가 많다.때론 황금알을 낳는 거위가 되지만 전 재산을 몽땅털어가는 악마(惡魔)로 돌변하기도 한다.그만큼 변수가 많고 관련 법규 또한 난마(亂麻)처럼 얽혀 있다.본지 는 재산 키우기에 도움이 되는 부동산 관련 규정을 손쉽게 풀어 분야별로 연재한다. [편집자註] 세들어 사는 사람은 전세금을 안전하게 지키기 위해 우선 법적으로 보호받을 수 있는 대항력을 갖추어야 한다. 전세 계약서를 작성할 때엔 아무런 하자가 없던 집이 나중에 경매로 넘어가 전세금을 몽땅 날리는 경우가 종종 벌어지기 때문이다.
대항력은 이사한뒤 바로 확정일자를 받아놓거나 전세권 설정 등기를 통해 얻어진다.
전세권 설정 등기는 전세 보증금을 가장 안전하게 지킬수 있는좋은 방법이지만 임대인 동의를 받아야 하고 등기비용도 비싸 손쉬운 방법은 아니다.
반면 확정일자는 임대인의 동의가 필요없고 비용도 기껏해야 1천원이하인데다 효력은 전세권 설정과 거의 비슷해 이 방법을 이용하면 좋다.
확정일자는 임대차계약서만 준비해 관할 등기소나 공증인 사무실에서 날인받으면 간단하게 끝난다.그러나 확정일자를 받았다 하더라도 전세금과 보증금에 대한 대항력을 가지려면 입주(주택인도)및 주민등록이전(전입신고)등 두가지 조건을 동시에 갖춰야 한다. 주택인도는 입주,반환청구권 양도에 의한 인도등 해당 전세집에 입주했다는 징표가 있어야 한다.
주민등록 이전의 경우 반드시 임대차계약서에 기재된 당사자일 필요는 없지만 배우자등 공동주거자 명의로 전입신고를 해야 하고대항력을 지속하려면 계속 그 집에 살아야 하고 주소도 다른 곳으로 이전하면 안된다.
전입신고가 잘못된 경우 확정일자를 받아 직접 거주했다 해도 전입후 설정된 근저당보다 우선해 변제받을 수 있는 대항력은 없다.다시 말해 전입신고와 거주등 두가지 조건이 다 갖춰진 다음부터 법적으로 보호받는 대항력이 생긴다는 얘기다.
보통 다가구를 포함한 단독주택은 전입신고할때 지번만 기재하면돼 별다른 문제가 없지만 아파트.연립.다세대주택등 공동주택의 경우 특정 동.호수가 지정되기 전 세든 사람은 나중에 동.호수가 지정된 이후 반드시 이를 주민등록상에 명시해 야만 법적인 불이익을 당하지 않는다.

<손용태 기자>