<내년부동산경기전망>3.準농림지

그동안 전원주택.아파트붐에 따라 상승 일로에 있던 준농림지의인기가 내년에도 계속될 것인가.
정부가 무분별한 농지전용을 적극 억제하는 분위기여서 농지의 경우 예년같은 활기는 기대할수 없고 다만 개발입지가 좋은 임야는 상승무드를 탈 것으로 전망된다.
사실 94년1월 준농림지에 대한 각종 개발사업이 대폭 허용되면서 준농림지로 지정된 논과 밭.임야등의 수요가 크게 늘어 땅값도 많이 뛰었다.
너도 나도 준농림지를 대지로 형질변경해 전원주택.공장.숙박시설.음식점등을 짓는 바람에 목좋은 곳은 땅값이 평당 20만~30만원에서 무려 1백만원대로 크게 오를 정도였다.
올들어 3분기까지 지목별 땅값추이를 보더라도 준농림지로 지정된 논과 밭의 땅값 상승률이 각각 1.35%,1.38%로 대지.공장용지.임야등 다른 지목보다 높게 나타났다.
이는 전체 땅값 평균상승률 0.67%의 두배에 이르는 수치다. 그러나 농림부가 최근 농지전용 허가면적을 대폭 축소하고 농지전용 허가권도 강화하는 쪽으로 농지법시행령 개정을 추진,준농림지 경기가 한풀 꺾였다.
지난 10월26일 입법예고돼 현재 법제처 심의중인 개정안에 따르면 숙박시설.호화음식점은 종전 3만평방미만까지 농지전용을 허용하던 것을 5백평방미만으로 대폭 축소하고 공동주택 농지전용상한선도 현재 1만평방미만에서 7천평방미만으로 줄이겠다는 것이다. 물론 이 안은 앞으로 차관및 장관회의를 거쳐야 하지만 관련부처 실무자간에 이미 협의가 끝난 상태여서 당초대로 확정돼 내년부터 시행될게 확실하다.
그렇게 되면 준농림지내 숙박.호화음식점은 고작 1백51평미만까지만 농지전용이 가능,사실상 건축이 불가능하게 된다.따라서 이 시설용지로 인기가 높았던 도로변 주변 준농림지 시세가 하락할 것은 뻔한 이치.
농지전용허가면적이 축소된 공장.공동주택.근린생활시설용 농지 역시 수요가 적어 종전처럼 큰 인기를 끌지 못할 전망이다.
시장.군수가 농지전용허가를 할 수 있는 면적도 농업진흥지역밖에서는 종전 1만평방미만에서 5천평방미만으로 줄게 돼 그동안 세수확대 차원에서 마구잡이로 해주던 대규모의 단지형 전원주택지허가도 쉽지 않게 됐다.
이로인해 규모가 큰 땅은 그만큼 메리트가 떨어질 가능성이 높다는 얘기다.실제로 정부가 이 안을 입법예고한 10월말 이후 양평.용인.파주등 수도권 주요 전원주택지 매매가 거의 실종된 상태다. 반면 준농림지 중에서도 임야(산림법상 준보전임지)의 효용가치는 높아 가격상승 가능성이 높다는게 전문가들의 시각이다. 정부가 농지전용은 가급적 억제하는 대신 임야 개발을 적극 권장하고 있기 때문.이번 개정안에서도 임야를 개발면적중 70%이상 활용하면 해당 임야 형질변경에 따른 전용부담금은 물론 자투리 농지에 대한 전용부담금과 대체농지조성비도 면제 해 주기로했다. 임야의 경우 형질변경도 잘 떨어지고 전용부담금등 부대비용도 적게 들어 특히 도로에서 가깝거나 산자락까지 진입도로가 개설된 임야는 거래가 활기를 띨 것으로 전망된다.

<손용태 기자> ◇도움말 주신분=동화컨설턴트 황병기사장,대우건설 신완철차장,하이타운개발 이형준사장 ◇알림=내년도 부동산시장 전망 시리즈기사중 세번째 실을 예정이던 재개발.재건축부문은사정상 다섯번째로 옮겨 싣습니다.