전세물린 경매物이 되레 싸-연속유찰 많아 싼값 낙찰 가능

법원 경매물건에 도전할 때 성공 여부는 우량물건을 얼마나 잘선택하느냐에 달려 있다.
권리관계를 정확히 파악하지 못한 경우 수천만원의 보증금을 물어줘야 하는가 하면 임차인이 이사하기를 거부하면 명도받는데 몇개월씩 걸려 마음고생을 할 수도 있다.경매전문 중개업소가 추천하는 우량 경매주택 선정방법을 소개한다.
무엇보다 가장 좋은 물건은 임차인이 없는 주택.주로 아파트.
빌라등이 많으며 명도받는데 보통 15~30일 정도 걸린다.집을비워주지 않을 경우 해당법원에 인도명령을 신청하면 2~3주후 소유권 이전이 가능하다.그러나 임차인이 있는 경 우 상황이 달라진다. 일반적으로 낙찰자가 보증금을 물어줘야 하는 선순위 임차인(최선순위 저당권자보다 먼저 세든 사람)이 있는 물건은 입찰자들이 참가를 꺼린다.그러나 이같은 물건이 오히려 좋다는 것이다. 선순위 임차인이 있을 경우 3회이상 유찰되는 경우가 많아 오히려 싼값에 낙찰받을 수 있기 때문이다.또 보증금을 주면임차인이 바로 이사하기 때문에 명도처리도 깔끔하다.단 선순위 임차인의 보증금을 포함한 주변 시세의 약 85%선 이 하 가격에 입찰해야 손해를 보지 않는다.
예컨대 동부지원에서 21일 경매 예정인 서울송파구오금동의 86평형 빌라는 감정가가 4억5천만원이던 것이 선순위 임차인이 있다는 이유로 네차례 유찰돼 최저 입찰가가 1억8천4백만원으로무려 40% 하락했다.
1억3천만원의 선순위 임차인을 안고 낙찰받으면 감정가보다 1억4천만원 정도 싸게 사게 된다.
반면 대항력이 없는 후순위 임차인(최선순위 저당권자보다 나중에 세든 사람)이 있는 물건은 잔금까지 모두 납부하고도 명도받는데 보통 3~4개월 이상 걸리는 경우가 많아 조심해야 한다.
보증금을 제대로 받지 못한 임차인이 이사하기를 거부하면 강제퇴거를 요구하는 명도소송을 해야 하기 때문이다.소액 임차인만 거주하는 주택도 우량물건에 꼽힌다.전세 보증금액이 서울등 6대도시는 2천만원,기타도시는 1천5백만원 이하의 소 액일 경우 최선순위로 각각 7백만원,5백만원씩 낙찰금에서 배당받기 때문이다. 임차인들이 최선순위 저당권자보다 먼저 확정일자를 받은 경우도 보증금 전액을 법원에서 배당받을 수 있기 때문에 좋은 물건에 속한다.
이 경우 임차인이 경매 개시일 전에 권리신고를 한 뒤 낙찰 허가일 이전까지 법원에 반드시 배당신청해야 보증금을 받을 수 있다. <이계영 기자>