<실명제시대재테크>경매 2.논.밭

전원주택을 짓기 위해 시골땅을 구입할 때는 대지보다 논.밭등준농림지를 택하는 것이 좋다.
농지상태로는 가격이 대지의 절반수준이지만 일단 농지전용을 받아 집을 다 지어 지목이 대지로 변경되면 인근 대지와 가격이 비슷해 그만큼 투자수익이 높아지기 때문이다.
하지만 전원주택을 지을 수 있는 수도권지역 준농림지는 거의 토지거래허가구역으로 묶여 있어 현지에 거주하지 않고서는 매입자체가 불가능하다.
그러나 주소를 옮겨 현지에 거주하지 않고도 준농림지를 살수 있는 방법이 있다.
민사소송법에 따라 은행등 금융기관에 대출 담보로 잡혀 있다가채무를 제때 갚지 못해 법원에 경매처분된 준농림지를 구입하면 된다.국토이용관리법에 토지거래허가구역내 땅이라도 경매에 부쳐진경우 주소를 옮기지 않고도 살 수 있도록 돼 있다.
물론 전용허가를 받으면 주소를 옮기지 않고도 준농림지를 살수있지만 이 경우에는 일정기간안에 전용목적대로 집을 지어야 하고제값을 지불해야 하는 것이 단점이다.
반면 법원경매에 부쳐진 준농림지는 시세의 절반수준에 낙찰받을수 있는 물건이 수두룩한데다 언제까지 집을 지어야 한다는 규정도 없다.
사실 외지인의 법원경매 농지입찰은 올초부터 가능하게 됐다.지난해까지만해도 농지는 현지에 거주해야만 매입할 수 있고 경매로나온 농지도 마찬가지였다.
농지법이 개정되면서 올초부터 농지매입에 대한 현지거주 원칙이폐지,외지인이 농지 법원경매에 참가할 수 있는 길이 열린 것이다. 물론 법원경매농지도 일반농지거래처럼 최소규모 제한규정은 그대로 적용돼 면적이 3백3평이상인 물건만 택해야 한다.
대상물건이 3백3평이상이라도 외지인의 일반농지거래처럼 농지취득자격증명서를 발급받아 낙찰허가일(최초 낙찰자로 선정된지 보통7일이내)안에 해당 법원경매계에 제출해야만 최종 낙찰결정자로 선정된다.
외지인은 최초낙찰자로 선정됐다면 일단 위탁영농한다는 것을 전제로 1년중 30일이상 또는 주요 농작업의 3분의 1에 직접 종사한다는 것을 입증해 농지소재지 읍.면으로부터 농지취득자격증을 받으면 되지만 낙찰허가일이내에 이를 받기가 쉽 지 않아 낙찰받는 즉시 서둘러야 한다.
특히 농지취득자격증을 받지 못하면 입찰보증금(투찰액의 10%)을 돌려주지 않는 법원도 있어 특정 농지경매물건을 낙찰받으면취득자격증명서를 발급받을 수 있는 지 여부를 확인한 후 응찰여부를 결정해야 한다.
또 해당 농지에 바로 진입할 수 있는 도로가 있는지 이 도로가 공용도로인지도 체크사항.시골길은 농토에 들어가기 위해 만든사도(私道)가 많고 남의 땅이라면 나중에 사용하는데 어려움이 많다. 땅 모양도 주요 고려사항.경사지나 굴곡이 많으면 나중에바르게 고르는데 추가비용이 많이 들어가기 때문이다.
손용태 기자