농업보호구역 새 투자유망지 부상

논밭 거래가 대부분 준농림지를 중심으로 이뤄지는 가운데 규제가 까다로운 농업진흥지역내 농업보호구역 농지가 새로운 투자대상으로 주목받고 있다.
농업진흥지역내에 위치해 엄격한 통제를 받기는 하지만 바로 그때문에 토지거래허가구역에서 제외돼 있는 경우가 대부분이어서 외지인의 거래가 가능하기 때문이다.
허가구역이 아닐 경우 1년중 30일이상 또는 주요농작업의 3분의 1이상을 직접 자신의 노동력으로 경작할 수 있음을 입증하는 농업경영계획서를 첨부해 농지관리위원 2명의 확인을 거쳐 관할 읍.면사무소에서 농지취득자격증명을 발급받으면 거주지에 관계없이 논밭 취득이 가능하다.
다만 취득후에는 농업경영계획서대로 반드시 농사를 지어야 하며이를 어길 때는 농지를 강제처분당하게 된다.
이용규제기준이 준농림지와 거의 같아 농지전용이 비교적 용이하다는 점도 관심을 끄는 요인이 되고 있다.
농지법 제34조2항과 농지법시행령 제35조는▶환경오염시설▶4백54평 이상의 공장▶9백8평이상의 공동주택▶3백3평 이상의 숙박.위락시설을 제외하고는 보호구역내 토지의 이용을 자유롭게 허용하고 있다.이는▶환경오염시설▶부지면적이 9천7 5평 이상인시설.건축물의 설치를 금지하고 있는 국토이용관리법 제15조1항4호 및 국토이용관리법시행령 제14조1항의 「준농림지에서의 행위제한기준」과 거의 비슷하다.
대규모시설물 건축이 아닌 단독주택 건축을 위한 농지전용이라면농업보호구역과 준농림지역이 사실상 차이가 없는 셈이다.
또 농업진흥지역내 농지는 규제가 까다롭다는 점 때문에 시세가준농림지에 비해 비교적 싸 투자비가 적게 든다는 것도 이점으로꼽히고 있다.
농업보호구역은 오로지 경작목적으로만 사용토록 돼 있는 농업진흥지역내 진흥구역의 용수원 확보,수질보전 등 농업경영을 보호하기 위해 필요한 곳을 대상으로 지정돼 있다.
현재 전국의 농업진흥지역은 진흥구역이 82.6%로 대부분을 차지하지만 나머지 17.4%(5억4천4백50만평)는 보호구역이다. 그러나 특별한 경우를 제외하고는 주택건축을 위한 농지전용이 자유로운 준농림지와 달리 농업보호구역은 농업진흥구역의 용수원 보호 및 수질보전에 지장이 없는 범위내에서만 전용이 허용되기 때문에 입지선정에 주의해야 한다.
예를 들어 진흥구역 논밭에 물을 대기 위한 관개수로,저수지 주변 농지는 보호구역이라 하더라도 농지전용이 허용되지 않을 수있다. 따라서 사전에 지역사정을 잘 아는 관계자의 도움을 받아농지전용 가능여부를 확인해 보고 매입하는 것이 안전하다.
이광훈 기자